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Loi Alur: Des avancées et des incertitudes

Les nouvelles dispositions de la loi « Duflot » devraient changer les règles entre ­propriétaires et locataires. À condition que tout le monde joue le jeu.


«Atteinte à la propriété » ! C’est sous cet angle juridique que les parlementaires de l’UMP ont saisi le Conseil constitutionnel pour invalider plusieurs mesures de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur). Adoptée par le Parlement, le 20 février 2014, la loi initiée par le gouvernement ne manque pas d’ambition. Il faudra donc encore attendre le verdict des sages, puis savoir comment professionnels et administration joueront le jeu, pour connaître tous ses effets.

Pas sûr que les loyers baissent

C’est « La » grande réforme promise par Cécile Duflot, ministre du Logement. Le texte fixe une nouvelle règle contraignante, simple dans son principe : l’encadrement des loyers en zone « tendue » (c’est-à-dire, selon la loi, là où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande). Au total, 28 agglomérations sont visées, dont celles de Bordeaux, de Lille, de Lyon, de Grenoble et de Draguignan, ainsi que la région parisienne (la liste est disponible sur le site http://www.territoires.gouv.fr/alur-loi-pour-l-acces-au-logement-et-un-urbanisme-renove).

Pour les nouveaux locataires, le propriétaire ne pourra plus dépasser 20 % du prix médian des loyers dans le même quartier. Lequel sera fixé chaque année par le préfet sur la base des données fournies par les professionnels de l’immobilier. Pour les locataires déjà en place, un recours en diminution du prix est possible dès lors que le loyer est supérieur de 20 % au prix médian.

Selon le gouvernement, les effets de la loi sont censés se faire sentir progressivement, lorsque la majorité des baux auront été renouvelés. Il annonce déjà qu’en région parisienne un quart des loyers devrait baisser à terme. Des chiffres, de l’avis de plusieurs experts, assez difficiles à valider aujourd’hui. À l’inverse, certains pointent même un risque inflationniste. Le nouveau dispositif prévoit en effet la possibilité d’un recours en réévaluation pour les bailleurs si le loyer est inférieur de 30 % au prix médian (sans limitation à l’intérieur de ce cadre). Si de très nombreux propriétaires saisissaient l’opportunité, l’effet pourrait différer de celui recherché… Sans compter l’incertitude concernant les données servant à établir le prix médian. Ce sont les professionnels qui doivent les fournir. Or aujourd’hui, rien ne garantit que ces données ne puissent être éventuellement « surévaluées ».

En pratique, bien que la loi doive être bientôt promulguée (du moins les mesures non censurées par le Conseil constitutionnel), les nouveaux baux conclus ne seront pas soumis au nouveau plafond avant plusieurs mois… Car établir un loyer médian par quartier n’est pas une mince affaire. Selon Cécile Duflot, cela devrait être chose faite d’ici à septembre 2014 en région parisienne et fin 2014 pour les autres régions. Peut-être. Mais à condition que les observatoires des loyers prévus pour traiter les données sur les loyers aient eu le temps de se mettre en place, de définir des règles de calcul… et d’obtenir toutes les informations des professionnels. Ces derniers, plutôt mécontents de la réforme, pourraient un peu traîner des pieds. En outre, actuellement, sur les 17 observatoires locaux des loyers déjà existants, seuls 4 seraient déjà opérationnels. Enfin, l’établissement des règles de calcul du prix médian par quartier fera sans doute l’objet de nombreuses consultations et négociations entre État, observatoires, syndicats professionnels et associations de consommateurs et de locataires. Car selon l’endroit où l’on positionne le curseur, le loyer de référence peut être plus ou moins élevé.

La loi Duflot entend également mieux contrôler les frais facturés au locataire, à commencer par les frais d’agence. En 2011, une étude sur les pratiques des agences immobilières, réalisée par l’UFC-Que Choisir, avait notamment pointé que de nombreux frais (négociation, recherche, visite…) étaient indûment reportés sur le locataire. Au final, la loi pose le principe que la majorité des frais d’agence devront être pris en charge par le propriétaire, sauf quatre : les frais de visite du preneur, de constitution du dossier, de rédaction du bail, d’état des lieux. En pratique, un décret à venir devra fixer un plafond pour les frais incombant au locataire. Pour éviter les abus, les agences auront également l’obligation d’établir une facture détaillant les frais supportés par le propriétaire et ceux réglés par le locataire. Un dispositif partiellement dissuasif.

Plusieurs autres frais imposés par le propriétaire sont plus encadrés. Pour commencer, les frais de réparation, souvent réclamés pour conserver (partiellement ou intégralement) le dépôt de garantie. Une grille de vétusté sera définie pour permettre un calcul beaucoup plus précis du montant des réparations locatives. Il faudra attendre le décret d’application (dont on ne connaît pas encore la date) pour que cette grille s’impose. Le dépôt de garantie devra être ensuite restitué dans le délai d’un mois.

La garantie des loyers impayés se dégonfle

Autre mesure qui, elle, devrait s’appliquer très prochainement : l’interdiction pour le propriétaire ayant oublié d’indexer les loyers sur l’indice de référence d’effectuer un rattrapage (à noter que la régularisation tardive des charges sera toujours autorisée, mais dans un délai de trois ans au lieu de cinq actuellement).

Restrictions des dépenses publiques oblige, la GUL (garantie universelle locative) s’est dégonflée au fur et à mesure des navettes entre les deux assemblées. À l’origine, elle était prévue pour remplacer le dépôt de garantie. Au final, elle sera financée par l’État et seulement optionnelle. Les propriétaires qui décident de ne pas y souscrire pourront toujours réclamer le dépôt de garantie. En pratique, une agence de garantie universelle sera créée pour gérer les fonds. Mais la GUL ne verra pas le jour avant 2016. Ses modalités devraient être précisées lors du vote de la loi de finances 2015. Et attention, les organismes privés qui verront s’échapper le marché de l’assurance loyers pourraient être tentés d’augmenter le prix d’assurances complémentaires plus ou moins utiles (assurance dégradation, etc.).

Une liste des justificatifs exigibles

L’étude de l’UFC-Que Choisir de 2011 montrait que, dans 62 % des cas, les agences exigeaient des documents interdits par la loi pour la constitution du dossier : attestation d’employeur en plus du contrat de travail, attestation du précédent bailleur, autorisation de prélèvement automatique, chèque de réservation de logement, carte d’assuré social, etc. Pour lutter contre ces listes sans fin, un décret établira une liste des pièces exigibles. Il devra aussi définir un modèle de contrat de bail et d’état des lieux. Tous les contrats conclus devront correspondre à ce modèle, qui contiendra obligatoirement les équipements du logement, la surface habitable, le montant et la description des travaux effectués, le montant du loyer médian de référence et celui payé par le précédent locataire. De quoi, espère-t-on, assurer plus de transparence lors de la fixation du prix et réduire les nombreux conflits au moment du départ du locataire.

Syndic : une réforme importante

En marge de la relation propriétaires/­locataires, le texte tente de poser des garde-fous contre les abus des syndics. La principale mesure, réclamée depuis longtemps par les associations de consommateurs, consiste à limiter l’inflation des charges particulières facturées aux copropriétaires en plus du forfait de base. En effet, la plupart des syndics font payer des prestations particulières pour des tâches en fait courantes et prévisibles. Pour y mettre fin, un décret du Conseil d’État fixera la liste des frais particuliers pouvant donner lieu à une rémunération supplémentaire. Tout le reste devra être réintégré en « gestion courante ». D’autres dispositions visent à limiter la hausse constante des charges de copropriété : le pourcentage dû au syndic pour suivi des travaux devra être dégressif selon leur montant et voté au coup par coup par les copropriétaires. Enfin, la loi supprime la possibilité de voter une dispense de compte séparé de la copropriété pour que les syndics ne puissent plus s’approprier, via un compte unique, la rémunération de l’argent placé. Regret : cette interdiction ne concerne que les copropriétés de plus de 15 lots.



Source: Que Choisir en Ligne . Publié le: 18/03/2014
Élisa Oudin


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