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Achats de logements sur plan auprès de promoteurs (VEFA): Les acquéreurs particulièrement mal lotis
Retards de livraison : un impact financier pour les acquéreurs de 156 millions d’euros en 2017

Les résultats d’une enquête2 menée auprès des consommateurs à la suite de la récente hausse des litiges relatifs à la VEFA recensés par l’UFC-Que Choisir, montrent que les retards de livraison des logements neufs touchent près d’un acheteur sur trois (29 %) et sont d’une durée moyenne de 5,4 mois. Ces retards ont des conséquences financières importantes pour les acquéreurs (4500 euros en moyenne), compte tenu des dépenses supplémentaires qu’ils engendrent : paiement des loyers ou encore charges liées à l’emprunt immobilier (frais intercalaires, assurance emprunteur). Pour la communauté d’infortune des consommateurs livrés avec du retard3, le préjudice est ainsi estimé par notre étude à 156 millions d’euros en 2017. Un dommage considérable, d’autant moins justifiable que les promoteurs usent et abusent de motifs brumeux pour s’exonérer de leurs responsabilités.

Une déresponsabilisation abusive des promoteurs

Si dans près d’un tiers des cas les promoteurs immobiliers ne prennent même pas la peine d’indiquer les raisons d’un report de livraison, lorsque des explications sont fournies, elles sont loin de convaincre. L’analyse des litiges montre que c’est tout d’abord le cas lorsque les consommateurs doivent se contenter d’explications purement formelles, ne reposant sur aucune objectivation : ni la réalité des motifs invoqués par les promoteurs, ni leurs conséquences réelles sur l’organisation des chantiers, ne sont justifiées.

C’est également le cas lorsque les raisons des reports mobilisées par les promoteurs résultent de leur manque de prévoyance. Cela se manifeste pour les deux motifs les plus fréquemment avancés : les intempéries (pour 70 % des répondants) et les défaillances d’entreprises intervenant sur le chantier (43 %). Dans le premier cas, les événements climatiques correspondent trop souvent à des situations prévisibles (fortes chaleurs en été, neige et gel en hiver) qui devraient en toute logique être anticipées et intégrées dans les dates de livraison. Dans le second cas, la proportion de défaillances d’entreprises questionne la capacité et le sérieux des promoteurs quant à la sélection des entreprises en charge des travaux de construction. Rien ne justifie que les acquéreurs doivent subir les conséquences financières des mauvais choix opérés par les promoteurs.

A la livraison, des désillusions à la pelle

A la réception, seul 1 logement sur 5 est livré sans réserve. Pour les autres, c’est en moyenne 12 réserves qui sont émises. Pire, dans 16 % des cas, les acquéreurs signalent des problèmes nuisant tout bonnement à l’habitabilité des logements (absence d’eau ou de chauffage par exemple).

Pour ne rien arranger, les promoteurs immobiliers semblent faire très régulièrement abstraction du droit des consommateurs à consigner 5 % du prix d’acquisition du bien lors de l’entrée dans les lieux, si des réserves sont émises. En effet, dans 73 % des cas, cette demande des propriétaires est illégalement refusée par les professionnels, qui, en position de force, font un chantage scandaleux à la remise des clefs, en conditionnant celle-ci au paiement intégral du bien.

Au-delà des mauvaises pratiques des promoteurs, une législation leur étant particulièrement favorable les autorise à livrer, et sans aucune compensation financière, des biens ayant une surface jusqu’à 5 % plus petite que celle achetée, ce qu’aucune contrainte technique ne saurait plus justifier. Compte tenu des prix du neuf au mètre carré, l’addition peut être très salée pour les acquéreurs : 8700 euros pour un studio en Île-de-France, ou encore 11700 euros pour un 3 pièces en province.

Au regard des constats dressés dans son étude et déterminée à offrir un cadre sécurisé aux consommateurs achetant leur logement auprès d’un promoteur immobilier, l’UFC-Que Choisir demande au gouvernement et aux parlementaires :

D’encadrer de manière stricte les causes légitimes de report de livraison et de rendre obligatoires des pénalités de retard ;
De mieux définir la notion d’achèvement des travaux, pour ne pas permettre la livraison de logements qui ne soient ni sûrs, ni habitables ;
La mise en place d’un système de consignation obligatoire et automatique d’une partie du prix du logement au moment de la livraison, jusqu’à la levée des réserves ;
Que toute réduction de surface par rapport à celle établie contractuellement donne lieu à une réduction proportionnelle du prix du bien.



Consulter notre Ă©tude :

Achats de logements sur plan (VEFA)

Notes:

1 Hausse des litiges de 84 % entre 2017 et 2018, après une croissance annuelle moyenne de 8,7 % entre 2010 et 2017. Les litiges sont recensés aussi bien par les associations locales de l’UFC-Que Choisir que son Service d’information juridique, auquel peuvent faire appel les abonnés à Que Choisir.
2 Questionnaire envoyé aux abonnés à la newsletter de l’UFC-Que Choisir, et disponible du 17 au 24 octobre 2018. 746 consommateurs ont répondu à ce questionnaire après avoir acheté un bien immobilier en VEFA auprès d’un promoteur.
3 Dont le nombre est estimé à près de 35000 par l’UFC-Que Choisir, sur les 118 000 achats réalisés en 2017 selon la Fédération des promoteurs immobiliers.
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Appel Ă  Candidatures
Les adhérents intéressés peuvent constituer une liste avec des personnes de leur connaissance, même non adhérentes à l’UFC Que Choisir.

Pour plus d’informations prendre contact dès que possible avec un responsable de permanence ou une personne assurant l’accueil. La centralisation des candidatures sera réalisée au siège à Aubenas.

Réponse des locataires intéressés, avant le 24/03/2018

Envoyer la réponse à "contact@ardeche.ufcquechoisir.fr"

Rappel des bailleurs sociaux ardéchois:



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Rénovation énergétique : halte au démarchage - Un raz-de-marée de litiges
Une vague de litiges sans précédent

Alors que plus d’un consommateur sur trois a été démarché pour souscrire des installations fonctionnant à l’énergie renouvelable en 20172, l’association évalue à plus de 17,3 millions d’euros le montant total du préjudice subi depuis 2007, soit près de 20000 euros par dossier, par des consommateurs ayant signalé leur litige à nos associations locales.
Si les mesures de la Loi Hamon et la fin de certains crédits d’impôts mal calibrés avaient endigué, en 2014, un premier afflux de pratiques litigieuses, l’UFC-Que Choisir alerte les pouvoirs publics sur une nouvelle déferlante de litiges, d’une vigueur sans précédent, depuis fin 2016. En effet, en seulement 9 mois, plus de 3,7 millions d’euros de préjudice supplémentaire, soit 21 % du volume total recensé depuis 2007, ont été ponctionnés au détriment des consommateurs, en particulier auprès des personnes les plus vulnérables qui représentent 8 % des dossiers.

DĂ©marchage : des pratiques commerciales nocives Ă  toutes les Ă©tapes

Pour mieux comprendre les difficultés des consommateurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique lors d’un démarchage, l’UFC-Que Choisir a passé au crible 309 litiges traités par ses associations locales depuis 2015. L’étude montre que les pratiques nocives de certains professionnels perdurent à toutes les étapes de la relation commerciale.
Ainsi, lors du démarchage plus d’un dossier sur quatre (28 %) révèle des techniques de vente pouvant être qualifiées d’agressives voire trompeuses, qui se manifestent notamment par des sollicitations répétées ou des ruses visant à faire croire aux consommateurs qu’ils ne sont engagés ni dans la souscription de travaux ni dans la demande d’un crédit à la consommation.
Une fois les contrats signés et alors que les consommateurs peuvent encore se rétracter pendant 14 jours, notre étude souligne également les manœuvres de certaines sociétés qui multiplient les astuces pour y faire obstacle (22 % des dossiers) : des formulaires de rétractation absents, des bons de commande antidatés voire des tentatives d’intimidation de leurs commerciaux.
Enfin, une fois les travaux livrés, 43 % des consommateurs qui ont contacté une de nos associations locales témoignent que les installations proposées s’avèrent bien moins rentables qu’annoncées avec des performances nettement inférieures aux allégations effectuées, quand elles ne sont pas tout simplement défectueuses.

Installations photovoltaïques : le symbole des défaillances des contrôles des banques

Notre analyse de 276 contrats de crédit souscrits lors d’un démarchage souligne, enfin, le rôle majeur des banques qui, par le biais de leurs partenariats, permettent à des sociétés peu scrupuleuses de mener à bien leurs activités malfaisantes en assurant le financement des opérations commerciales en cause. Au sein de ce désolant palmarès, les filiales de BNP Paribas (Solféa, Cetelem, Sygma Banque, Domofinance) se distinguent en concentrant, à elles seules, près des deux tiers des financements des opérations litigieuses recensées par l’UFC-Que Choisir depuis 2007.
L’étude des projets photovoltaïques, symboles du démarchage pernicieux, qui représentent près 64 % des encours litigieux (24350 euros par dossier) révèle que les établissements bancaires ont concouru au financement d’installations en pure perte pour les consommateurs. Au regard des tarifs exorbitants pratiqués par les démarcheurs, près de deux fois supérieurs à ceux des professionnels traditionnels, aux solutions techniques proposées ainsi qu’au faible niveau d’ensoleillement des zones d’installation, le seuil de rentabilité de certains investissements ne pouvait être atteint, au mieux, que 35 ans après leur pose. Quand on sait que la durée de vie de ces équipements est près de dix ans moins longue (environ 25 ans), on ne peut que s’interroger sur le sérieux de la sélection par les banques de leurs partenaires démarcheurs.

Alors que le plan rénovation énergétique des bâtiments est en cours de concertation, l’UFC-Que Choisir, déterminée à permettre aux consommateurs de réduire les dépenses énergétiques de leur logement ainsi qu’à mettre un terme aux pratiques nocives des aigrefins du secteur :
- Publie un recensement de sociétés pour lesquelles l’association constate de nombreux signalements ;
- Met à la disposition de tous des lettres-types pour aider les consommateurs en cas de difficultés liées à un démarchage pour des travaux de rénovation et rappelle que son réseau d’associations locales peut les accompagner lors d’un litige avec un professionnel ;
- Rappelle son opposition à la liberté du démarchage pour les travaux de la rénovation énergétique compte tenu des préjudices que cette pratique occasionne pour les consommateurs ;
- A défaut de son interdiction, demande aux pouvoirs publics d’avancer sans tarder vers un cadre juridique permettant d’assainir les pratiques ainsi qu’apporter une indispensable confiance et sérénité sur le secteur qui nécessite : ‏

‎o Une responsabilisation accrue des établissements bancaires qui financent les travaux portant à la fois sur la qualité de la formation du contrat que sur la parfaite exécution de l’ensemble des prestations ;

o La validation des travaux souscrits à l’occasion d’un démarchage et financés par un crédit affecté, tant en amont qu’en aval, par un expert indépendant ;

o La requalification systématique des crédits qui financent les travaux de rénovation énergétique en tant que crédits affectés.


Consulter notre Ă©tude :
Démarchage à la rénovation énergétique

Notes:
1 Voir notre étude de décembre 2016 sur la rénovation énergétique.
2 « 35 % des consommateurs ont été démarchés concernant l’installation de matériel fonctionnant avec des énergies renouvelables comme des panneaux solaires » in Baromètre Energie-Info du médiateur national de l’Energie, septembre 2017. Sondage réalisé auprès d’un échantillon de 1500 foyers représentatifs.


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Travaux de rénovation énergétique: Des lettres types pour régler les litiges les plus courants

Suite à un démarchage



Vous avez signé un crédit affecté pour financer des travaux de rénovation énergétique. Vous voulez vous rétracter du contrat d’achat ou d’installation dans le délai légal de 14 jours.

→ Lettre type : Rétractation du contrat d’achat ou d’installation suite à un démarchage à domicile



Vous avez signé un crédit affecté pour financer des travaux de rénovation énergétique. Vous vous êtes rétracté(e) du contrat d’achat ou d’installation dans le délai légal de 14 jours. Vous informez l’établissement de crédit.

→ Lettre type : Résiliation du crédit affecté suite à la rétractation du contrat d’installation


Sur une foire ou un salon



Vous avez signé un crédit affecté pour financer des travaux de rénovation énergétique. Vous souhaitez vous rétracter du contrat de crédit dans le délai légal de 14 jours.

→ Lettre type : Rétractation du contrat de crédit

Vous avez souscrit un crédit pour financer des travaux de rénovation énergétique (installation d’une pompe à chaleur, travaux d’isolation de vos combles, etc.). Après réflexion, vous vous êtes rétracté(e) du contrat de crédit affecté dans le délai légal de 14 jours. Vous informez le professionnel qui devait réaliser les travaux que le contrat est, de fait, résolu.

→ Lettre type : Informer le professionnel de la rétractation du crédit affecté


Retard de livraison/d’exécution des travaux



Le professionnel tarde à vous livrer ou à honorer la prestation de service. Vous le mettez en demeure d’exécuter les travaux ou de livrer.

→ Lettre type : Injonction au professionnel d’effectuer la livraison ou de fournir l’installation dans un délai raisonnable

Après une mise en demeure restée sans effet, vous voulez mettre fin au contrat.

→ Lettre type : Résolution du contrat d’installation après l’envoi d’une lettre d’injonction

Vous informez le prêteur que vous avez mis fin au contrat, faute d’exécution.

→ Lettre type : Informer l’établissement de crédit de la résolution de la vente pour défaut d’exécution


Les travaux ont été effectués chez vous



Quelque temps après, le matériel livré et installé ne fonctionne plus. Le professionnel n’intervient pas ou n’arrive pas à réparer la panne. Vous avez ensuite saisi le tribunal. Dans l’attente du jugement, vous voulez que le prêteur cesse de prélever les mensualités du crédit.

→ Lettre type : Demande de suspension des échéances du crédit affecté



Le crédit affecté est un crédit à la consommation d’un montant s’échelonnant entre 200 et 75 000 euros. Vous êtes en présence d’un crédit affecté lorsqu’il est accordé par l’établissement de crédit pour financer spécifiquement l’installation ou l’achat. Il est, de ce fait, indissociable du contrat principal et, par conséquent, de nature à protéger le consommateur en cas d’inexécution des travaux. Dans ce cas, l’achat à crédit est indiqué sur le contrat principal et l’objet du financement sur l’offre de prêt.

Attention : ces modèles de lettre n’ont pas vocation à se substituer à des conseils personnalisés qui pourraient vous être fournis par nos associations locales ou par des professionnels du droit. Ils ont pour objet de vous proposer une argumentation que vous jugez pertinente au regard de votre situation.
Lire aussi

Rénovation énergétique – Halte au démarchage et au raz-de-marée des litiges

Travaux de rénovation énergétique - Les sociétés les plus signalées dans les litiges traités

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Syndics: Les copropriétaires toujours aussi mal lotis !
Alors que la loi ALUR et ses textes d’application (certains étant toujours en attente) étaient censés couper court aux excès tarifaires et déloger les mauvaises pratiques, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé à la loupe les différentes offres contractuelles et tarifs proposés en 2017 par les syndics de copropriété pour les comparer aux résultats de 20141… La déception est à la hauteur de l’attente : immense ! Entre l’inflation exponentielle des forfaits « tout compris », les petits arrangements ou les contournements de la loi et le maintien de clauses considérées comme abusives/illicites dans leurs contrats, les mauvaises pratiques des syndics se situent encore et toujours à tous les étages.

Prix, présentation : des « forfaits » toujours en trompe l’œil

Depuis notre dernière étude, force est de déplorer que les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix : + 37 % chez Loiselet Daigremont, + 33 % chez Citya, + 26 % chez Nexity... alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9 % ! Pire, lorsque les prix des forfaits sont relativement stables (Foncia et Immo de France), c’est en fait un trompe l’œil. En effet, soit le nombre et la nature des prestations ont baissé (réduction des heures ouvrables, limitation du nombre de visites et de la plage horaire de l’assemblée générale) comme chez Citya et Immo de France ; soit alors le prix des prestations hors forfait et des frais privatifs explosent : le taux horaire de certains syndics (Foncia) a ainsi fait un bond de + 129 % ! Le même phénomène touche le coût unitaire de certaines prestations : de + 80 % à + 100 %...

Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs

La réglementation n’a en effet pas mis fin aux petits arrangements avec la loi des syndics qui usent et abusent des vacations horaires dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi (assistante/directeur/gestionnaire) par le seul syndic. Résultat : les copropriétaires sont bien en peine pour anticiper le prix des prestations qui peuvent varier de près de 30 % ! Lorsque les prix sont à l’acte, les dérapages persistent : les prix sont largement déconnectés des coûts réels. Par exemple, l’immatriculation est facturée à l’acte entre 180 (Citya) et 330 euros (Nexity) alors que le coût raisonnable est compris entre 100 et 120 euros, soit jusqu’à 3 fois moins. Pour les frais privatifs, la situation de captivité des copropriétaires est toujours aussi chèrement payée : sur la constitution ou la mainlevée d’hypothèque, le prix d’un notaire est ainsi trois fois moins élevé que chez certains syndics comme Foncia. L’état daté est, quant à lui, facturé jusqu’à 840 euros par Citya qui profite comme les autres de l’absence cruelle du décret devant plafonner son coût.

Maintien de la charge contre les clauses abusives/illicites

Si un assainissement a tout de même eu lieu, les contrats de syndics contiennent encore des clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Tous les contrats contiennent encore la possibilité de facturer le certificat prévu à l’article 20 II de la loi de 1965 alors que le Conseil d’État a censuré cette clause. Pire, plusieurs syndics facturent encore les frais de photocopie ou l’établissement d’un pré-état daté…et cela sans parler de la pratique de certains syndics (Nexity, Immo de France), qui contournent parfois le décret en assemblée générale, et font voter leur rémunération pour travaux en imposant un forfait !

Soucieuses d’obtenir un réel assainissement du secteur, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action :
- Elles publient un Vrai/Faux actualisé afin de renforcer l’information des copropriétaires sur leurs droits
- Elles saisissent la DGCCRF pour une intensification des contrôles et une sanction des pratiques illégales
- Elles demandent à la nouvelle majorité de préciser très strictement le cadre réglementaire afin de couper définitivement court aux possibles arrangements avec la loi, et notamment :
• adopter sans délai les décrets en attente ( ex : plafonnement état daté)
• encadrer les prix (forfait, prestations particulières, frais privatifs) et limiter la vacation horaire
• prévoir des sanctions dissuasives


Consultez notre Ă©tude :
« Les copropriétaires toujours aussi mal lotis ! »


Notes:
Foncia, Nexity, Citya, Loiselet et Daigremont et Immo de France. Ces 5 syndics couvrent près de 70 % du marché. Pour les données tarifaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont utilisé la base de données de l’ARC qui recense environ 940 contrats.
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Copropriété: Les nouvelles obligations à partir de 2017
Prévu par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) de mars 2014, le fonds de réserve pour travaux pour les copropriétés devient obligatoire à partir de 2017. La question figurera au programme des assemblées de copropriétaires cette année, si elle n'a pas été examinée en 2016. Elle est lourde d'implications financières. La loi prévoit en effet d'affecter chaque année au fonds de réserve une somme égale, au minimum, à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Répartie entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, la somme doit être versée sur un compte séparé, géré par le syndic. Les sommes en question ne sont pas récupérables. Si un propriétaire vend, ce qu'il a versé reste sur le compte de la copropriété. Si un copropriétaire ne paye pas ? La loi n'est pas explicite sur ce point, mais sa rédaction suggère que les autres copropriétaires devront payer à sa place, au moins provisoirement. La réserve, en effet, doit atteindre 5 % du budget annuel. C'est une obligation légale.

Le fonds de réserve peut être librement affecté : compte courant, livret A, autre placement... La logique d'une réserve pour travaux écarte l'hypothèse d'un placement à risque, mais rien ne l'interdit. Le plafond du livret A pour les copropriétés est actuellement de 76 500 €, ce qui est bien peu pour une grande copropriété. La loi Alur avait prévu une modulation du plafond en fonction de la taille des copropriétés, mais le décret se fait attendre... Les intérêts du fonds de réserve sont acquis à la copropriété, bien entendu, et non au syndic.


Ceux qui n'auront pas Ă  payer

Certaines copropriétés vont échapper à cette obligation de créer un fonds de réserve. Il s'agit de celles qui ont moins de dix lots, à condition que tous les propriétaires présents à l'assemblée générale votent en ce sens, à l'unanimité. Si un seul propriétaire vote pour le fonds ou même s'abstient, il faut le créer. Les copropriétés qui ont moins de cinq ans, quel que soit le nombre de lots, sont également dispensées. Autre cas de figure : si le « diagnostic technique global » (DTG) conclut qu'aucuns travaux ne sont à prévoir dans les dix ans, les copropriétaires sont dispensés de créer un fonds de réserve pour travaux.


Le diagnostic technique global (DTG)

Ce DTG est une autre nouveauté. Cette année, toutes les copropriétés doivent le mettre au vote (ce qui ne veut pas dire que les copropriétaires sont obligés de le voter). L'obligation existe seulement si une copropriété se crée dans un immeuble de plus de dix ans ou, cas plus rare, si l'administration réclame le DTG dans le cadre d'une procédure d'insalubrité. L'expert chargé du DTG doit examiner les parties communes, dresser un diagnostic de performances énergétiques et établir « une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble » dans les dix années à venir. Si le DTG conclut qu'il n'y pas de travaux à prévoir, la copropriété est dispensée de créer un fonds de travaux pour les dix années suivantes. Dans un immeuble ancien, il paraît improbable qu'un expert conclue à l'absence de travaux nécessaires sur une décennie ! Seuls les immeubles très récents ou sortant d'une réfection lourde pourront échapper au fonds de réserve pour travaux, selon toute probabilité.


Une innovation relative

Ce fonds de réserve n'est pas une réelle innovation. La loi du 10 juillet 1965, qui a posé les bases de la gestion des copropriétés, dispose que le syndic doit « soumettre au moins tous les trois ans au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs ». L'expérience montre que beaucoup de copropriétaires font l'impasse sur ces provisions spéciales. Ils n'auront désormais plus le choix.


La fiche synthétique

Dès cette année, enfin, dans les immeubles de plus de 200 lots, le syndic doit tenir à disposition des copropriétaires, et inscrire dans un « registre national d'immatriculation », une fiche synthétique des données financières et techniques essentielles de la copropriété. L'obligation sera étendue en 2018 aux copropriétés de 50 à 200 lots, et aux copropriétés de moins de 50 lots en 2019. Cette disposition a pris beaucoup de retard. Le site Internet du registre (1) en question a ouvert seulement en novembre 2016 et il semble que très peu de copropriétés y figurent pour le moment. Les échéances 2018 et 2019 seront peut-être décalées, elles aussi.

(1) www.registre-coproprietes.gouv.fr
Que Choisir en Ligne
Erwan Seznec


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Répartiteurs de frais de chauffage: Des copropriétaires perplexes
Le 2 juin dernier, Que Choisir titrait « Le décret limite les dégâts », expliquant que les répartiteurs de frais de chaleur étaient exclus du décret, seuls les compteurs d’énergie thermique répondant à cette nouvelle réglementation sur l’individualisation des frais de chauffage sont concernés. Julien Allix, le responsable du pôle énergie de l’ARC, l’Association des responsables de copropriété, précisait en effet que nombre d’immeubles ne relevaient du décret, ces compteurs ne pouvant être installés qu’avec des réseaux de distribution de chauffage horizontaux, « assez peu répandus en copropriété ». C’était le début d’un feuilleton. Quelques jours plus tard, nous dénoncions en effet l’interprétation qu’en faisaient les industriels de la mesure et le site administratif Service-public.fr, puis le grand cafouillage gouvernemental qui a suivi avec des lectures opposées.

Depuis, le site Service-public.fr n’a plus varié, il insiste sur l’obligation d’installer des répartiteurs de frais de chauffage. De leur côté, les industriels de la mesure qui comptent sur l’immense pactole des répartiteurs de frais de chauffage insistent auprès des syndics. Quant à l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui fédère les offices HLM, elle estime après analyse impossible « d’affirmer que les répartiteurs de frais de chauffage ne représentent pas une possibilité d’exécution de l’obligation d’individualiser les frais de chauffage. »

Bref, quand on est copropriétaire il y a de quoi être déboussolé. Pour autant, le décret du 30 mai 2016 n’a pas été modifié, et la position de Que Choisir et de l’Association des responsables de copropriété n’a pas changé.

En réalité, le décret du 30 mai 2016 ne pouvant pas être invoqué pour soutenir les répartiteurs de frais de chauffage, leurs partisans se réfèrent à deux autres textes, une directive de 2012 et un décret de 2001, qui l’un comme l’autre les imposeraient.

L’argument de la directive de 2012

Comme toutes les directives, celle qui est invoquée n’est pas applicable en l’état, elle est transposée en droit national. Or notre réglementation nationale est basée sur le décret du 30 mai dernier. Il parle bien de la « détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée », pas de déduction ou d’extrapolation.

L’argument du décret de 2001

Il porte sur le contrôle des instruments de mesure. L’USH estime que les répartiteurs de frais de chauffage en font partie, l’ARC qu’ils en sont exclus. Ce texte ne les citant pas nommément, tout est question d’interprétation.

Pour résumer, rien n’a changé depuis le décret du 30 mai 2016. L’ARC et Que Choisir le jugent explicite dans sa formulation, d’autant plus qu’il supprime la référence du décret précédent aux appareils fournissant « une grandeur représentative de la quantité de chaleur fournie ». D’autres l’interprètent de façon divergente en se référant à la directive européenne.
Que Choisir en Ligne
Élisabeth Chesnais


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Crédit d'impôt énergie et écoprêt: Attention au contentieux fiscal
Le rapport de la Cour des comptes sur « l'efficience des dépenses fiscales relatives au développement durable », publié le 8 novembre 2016, pointe le problème désormais bien connu de l'insécurité générée par les modifications permanentes de la législation. En matière d’écoprêt et de crédit d'impôt développement durable (CIDD), les règles changent pratiquement à chaque loi de finances depuis plus de dix ans. Les pouvoirs publics, qui veulent hâter la transition énergétique, mais également limiter le coût des incitations pour les finances publiques, ont le plus grand mal à placer correctement le curseur. Résultat, constate la Cour, il est arrivé fréquemment qu'un équipement « commandé en année N-1, installé et payé en année N, n’était plus conforme à la réglementation CIDD (1) de l’année N et ne puisse plus faire l’objet d’une réduction d’impôt ». Ces dernières années, poursuivent les rapporteurs, « cela a concerné par exemple les panneaux photovoltaïques ou les systèmes de récupération des eaux pluviales », mais également « les pompes à chaleur air/air à partir de 2009 ».

À retenir : la date qui fait foi est celle du règlement, non celle de la commande ou de la pose des équipements. Il faut être particulièrement vigilant dans les copropriétés, surtout quand une loi de finances est en cours de discussion, comme en ce moment. Il peut s'écouler des mois entre l'appel de fonds et le jour où le syndic règle la facture à l'artisan.

Il faut aussi faire très attention en cas de travaux réalisés à l'occasion d'un aménagement. Seuls les travaux dans la résidence principale sont éligibles au crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite). Si vous payez l'installateur avant d'avoir transféré officiellement votre lieu de résidence, vous pouvez être redressé.


Des fraudeurs qui s'ignorent

Selon les agents des finances publiques interrogés par la Cour, « la mauvaise foi du contribuable » est un comportement « marginal ». Les litiges naissent des changements trop fréquents, de « la complexité de la norme » et de « l’attitude de certaines entreprises qui "vendent" du CIDD ». Exemple de deux pièges classiques, où les installateurs mettent leurs clients en tort sans que ces derniers le sachent. Le particulier fait installer une chaudière à condensation. Coût réel, 2 000 €, plus 1 000 € de main-d'œuvre. Seul le prix de l'équipement est déductible. L'artisan le gonfle donc artificiellement à 2 500 €, plus 500 € de main-d'œuvre. Les agents du fisc ont tous les catalogues et connaissent les prix, d’où des redressements. Autre piège, l'artisan a assuré au particulier qu'il pouvait déduire de ses revenus le prix des radiateurs à eau, posés avec la chaudière à condensation, en remplacement de ses vieux « grille-pains » électriques. Cohérent, mais illégal. Les radiateurs ne sont pas déductibles. Second motif de redressement. Cet exemple, par ailleurs, n'est plus d'actualité : les chaudières à condensation ne sont officiellement plus éligibles au crédit d'impôt !


Attention Ă  la certification des installateurs et des sous-traitants

Points à risque pour les travaux en cours, la certification « Reconnu garant de l'environnement » (RGE) des installateurs. Depuis le 31 mars 2016, elle a été étendue aux sous-traitants, qui doivent « justifier de critères de qualification ». Concrètement, vous êtes démarché par une entreprise A, qui a toutes les certifications requises. Mais sans vous en informer, elle délègue le chantier à un artisan B, dont rien n'indique qu'il n'est pas son salarié quand il se présente chez vous ! La facture a donc été établie par l'artisan B, c'est un motif de redressement. Il y a peu de probabilités pour que le fisc vous réclame cette facture. En fait, c'est l'artisan qui va faire l'objet d'un contrôle fiscal, et tous les clients en faute trouvés dans son fichier seront redressés.

Il faut aussi compter avec l'existence de plafonds de dépenses et de critères de performances énergétiques minimales pour chaque équipement. Il faut non seulement conserver toutes les factures, mais aussi veiller à ce qu'elles soient rigoureusement établies, en distinguant d'un côté, tout ce qui ouvre droit à réduction, et de l'autre côté, les travaux complémentaires.

Vu la complexité de la matière, vous pouvez écrire à votre centre des impôts avant de vous engager dans des travaux d'économie d'énergie, afin de vous faire préciser les points essentiels, comme l'éligibilité des matériels et des travaux, au minimum. Vous serez ainsi tenu informé d'éventuels changements. La loi de finances, en effet, est parfois infléchie par des décrets adoptés en cours d'année.

Travaux d’économie d’énergie et arnaque à domicile

Si vous êtes intéressé par faire réaliser chez vous des travaux d’économie d’énergie, méfiez-vous des entreprises peu scrupuleuses et suivez nos conseils.


Notes
(1) Le CIDD est le crédit d'impôt développement durable, rebaptisé crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite) au 1er septembre 2014. Même la Cour des comptes a du mal à suivre...
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Erwan Seznec


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Construction et rénovation: La réglementation évolue
Installation Ă©lectrique

Un arrêté en date 3 août 2016 assouplit sérieusement la norme NF C15-100 sur les installations électriques basse tension, à l’intérieur des bâtiments. Six grandes mesures relatives à la sécurité et au bon fonctionnement restent obligatoires. Tout le reste, qui relève du confort, devient optionnel. Concrètement, vous pouvez désormais choisir le nombre de prises électriques ou de points lumineux dans les pièces, ce qui n'était pas forcément possible auparavant. Les artisans retrouvent aussi un peu de souplesse pour l'électrification des salles de bain, régie par des règles draconiennes. Encore faut-il qu'ils aient entendu parler de l'arrêté ! La réglementation est tellement touffue que même les professionnels ont du mal à suivre. Ils connaissent forcément la norme NF C15-100, mais ils ne savent pas forcément qu'elle a changé. N'hésitez pas à leur poser des questions.

Câblage fibre et cuivre

En pleine transition entre le cuivre et la fibre optique, un décret du 3 août 2016 fixe la règle suivante, pour les permis de construire déposés à partir du 1er septembre 2016 : « Chaque bâtiment collectif est desservi par le cuivre et la fibre et chaque maison individuelle est desservie par le cuivre ». Dans les zones denses, la pose de quatre fibres par logement peut même être imposée. Par ailleurs, jusqu'à présent, le téléphone n'était pas obligatoire. Désormais, chaque logement possède « réglementairement une installation intérieure de communication, c'est-à-dire une installation filaire (dans le mur) avec un nombre de prises de communication fixé suivant la taille du logement ». Le décret précise le nombre de prises en fonction de la taille du logement. Si vous demandez à un artisan de ne pas mettre de cuivre dans votre maison individuelle, parce que votre rue est desservie par la fibre optique, il doit passer outre et suivre la réglementation ! C'est assez paradoxal, dans la mesure où Orange prévoit l'extinction du réseau cuivre en zone dense d'ici une dizaine d'années. Autre paradoxe, aucune réglementation n'oblige les communes à poser des fourreaux de fibre, quand elles ouvrent les trottoirs pour changer les canalisations ou les câbles électriques. À quoi bon « fibrer » les immeubles dans ce cas ?

Ravalement, réfection et aménagement de locaux en habitation

Deux décrets importants sont parus. Le premier date du 30 mai 2016. Il entrera en vigueur au 1er janvier 2017. Il rend obligatoire les travaux d'isolation thermique en cas de ravalement de façade, de réfection lourde ou de transformation de locaux d'activité en habitation. Sans entrer dans les détails (nombreux et souvent importants), dès lors que les travaux concernent plus de la moitié de la façade ou de la toiture, les propriétaires n'ont pas le choix. Le surcoût sur un ravalement peut facilement dépasser les 15 % ! Il y aura des dérogations lorsque le « temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans ». La simplification, en l'occurrence, n'entraîne pas forcément la simplicité. Va-t-il falloir établir des devis, calculer une consommation d'énergie sur dix ans ? Et en retenant quel prix pour le kWh ? Le décret ne le dit pas.

Isolation extérieure

Le second décret complète le premier. Daté du 17 juin 2016, il ouvre la possibilité de déroger « au plan local d'urbanisme en termes d'aspect extérieur ou de hauteur d'implantation, afin de mettre en œuvre une isolation thermique par l'extérieur ou une protection contre le rayonnement solaire ». En clair : si vous voulez isoler et que la mairie refuse au nom des règles d'urbanisme, vous pouvez demander une dérogation, en allant jusqu'à 30 cm de débord sur une façade, par rapport aux règles d'alignement posées par le plan local d'urbanisme.

Enfin, l'isolation thermique devient obligatoire quand des travaux d'aménagement sont réalisés dans des combles, un garage, une annexe, etc., afin de les rendre habitables, dès que la surface dépasse 5 m2.

Norme thermique et chauffage

La « référence normative pour la mesure de la perméabilité à l'air du bâtiment » a changé au 1er septembre, mais selon les professionnels, il n'y a pratiquement pas de conséquence concrète. La question des réglementations thermiques successives (RT) revient toutefois de manière récurrente. La tendance actuelle est de les durcir, quitte à faire grimper les coûts de construction. Selon le Commissariat général au développement durable, la RT 2012 a fait grimper de 14 % le prix des maisons individuelles par rapport à la RT 2005. Sur une maison individuelle de 120 m2, en moyenne, le surcoût est de 13 600 € pour une économie de chauffage annuelle de 650 € maximum. 21 ans d'amortissement !

Dans le cadre de la RT 2020, il est prévu que les bâtiments neufs soient à énergie positive, en intégrant des dispositifs de production d'énergie. Avec quelles contraintes techniques et à quel prix ? C'est toute la question. La RT 2015, qui devait s'intercaler entre la RT 2012 et la RT 2020, n'a pas vu le jour car ses exigences étaient beaucoup trop compliquées à respecter. Soyez très prudent vis-à-vis des constructeurs enthousiastes qui vantent les maisons individuelles zéro consommation et vous proposent de prendre l'avance sur la réglementation : eux-mêmes manquent d'expérience.
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Erwan Seznec


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