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Syndics: Les copropriétaires toujours aussi mal lotis !
Alors que la loi ALUR et ses textes d’application (certains étant toujours en attente) étaient censés couper court aux excès tarifaires et déloger les mauvaises pratiques, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont passé à la loupe les différentes offres contractuelles et tarifs proposés en 2017 par les syndics de copropriété pour les comparer aux résultats de 20141… La déception est à la hauteur de l’attente : immense ! Entre l’inflation exponentielle des forfaits « tout compris », les petits arrangements ou les contournements de la loi et le maintien de clauses considérées comme abusives/illicites dans leurs contrats, les mauvaises pratiques des syndics se situent encore et toujours à tous les étages.

Prix, présentation : des « forfaits » toujours en trompe l’œil

Depuis notre dernière étude, force est de déplorer que les syndics ont profité du contrat type pour faire exploser les prix : + 37 % chez Loiselet Daigremont, + 33 % chez Citya, + 26 % chez Nexity... alors que l’inflation entre mars 2014 et mars 2017 s’élève à 0,9 % ! Pire, lorsque les prix des forfaits sont relativement stables (Foncia et Immo de France), c’est en fait un trompe l’œil. En effet, soit le nombre et la nature des prestations ont baissé (réduction des heures ouvrables, limitation du nombre de visites et de la plage horaire de l’assemblée générale) comme chez Citya et Immo de France ; soit alors le prix des prestations hors forfait et des frais privatifs explosent : le taux horaire de certains syndics (Foncia) a ainsi fait un bond de + 129 % ! Le même phénomène touche le coût unitaire de certaines prestations : de + 80 % à + 100 %...

Des prestations aux tarifs particulièrement excessifs

La réglementation n’a en effet pas mis fin aux petits arrangements avec la loi des syndics qui usent et abusent des vacations horaires dont le montant varie en fonction de l’heure d’intervention et de la qualité de l’intervenant choisi (assistante/directeur/gestionnaire) par le seul syndic. Résultat : les copropriétaires sont bien en peine pour anticiper le prix des prestations qui peuvent varier de près de 30 % ! Lorsque les prix sont à l’acte, les dérapages persistent : les prix sont largement déconnectés des coûts réels. Par exemple, l’immatriculation est facturée à l’acte entre 180 (Citya) et 330 euros (Nexity) alors que le coût raisonnable est compris entre 100 et 120 euros, soit jusqu’à 3 fois moins. Pour les frais privatifs, la situation de captivité des copropriétaires est toujours aussi chèrement payée : sur la constitution ou la mainlevée d’hypothèque, le prix d’un notaire est ainsi trois fois moins élevé que chez certains syndics comme Foncia. L’état daté est, quant à lui, facturé jusqu’à 840 euros par Citya qui profite comme les autres de l’absence cruelle du décret devant plafonner son coût.

Maintien de la charge contre les clauses abusives/illicites

Si un assainissement a tout de même eu lieu, les contrats de syndics contiennent encore des clauses que nous qualifions, à l’appui des recommandations de la Commission des clauses abusives ou de la jurisprudence, abusives/illicites. Tous les contrats contiennent encore la possibilité de facturer le certificat prévu à l’article 20 II de la loi de 1965 alors que le Conseil d’État a censuré cette clause. Pire, plusieurs syndics facturent encore les frais de photocopie ou l’établissement d’un pré-état daté…et cela sans parler de la pratique de certains syndics (Nexity, Immo de France), qui contournent parfois le décret en assemblée générale, et font voter leur rémunération pour travaux en imposant un forfait !

Soucieuses d’obtenir un réel assainissement du secteur, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action :
- Elles publient un Vrai/Faux actualisé afin de renforcer l’information des copropriétaires sur leurs droits
- Elles saisissent la DGCCRF pour une intensification des contrôles et une sanction des pratiques illégales
- Elles demandent à la nouvelle majorité de préciser très strictement le cadre réglementaire afin de couper définitivement court aux possibles arrangements avec la loi, et notamment :
• adopter sans délai les décrets en attente ( ex : plafonnement état daté)
• encadrer les prix (forfait, prestations particulières, frais privatifs) et limiter la vacation horaire
• prévoir des sanctions dissuasives


Consultez notre Ă©tude :
« Les copropriétaires toujours aussi mal lotis ! »


Notes:
Foncia, Nexity, Citya, Loiselet et Daigremont et Immo de France. Ces 5 syndics couvrent près de 70 % du marché. Pour les données tarifaires, l’UFC-Que Choisir et l’ARC ont utilisé la base de données de l’ARC qui recense environ 940 contrats.
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Copropriété: Les nouvelles obligations à partir de 2017
Prévu par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) de mars 2014, le fonds de réserve pour travaux pour les copropriétés devient obligatoire à partir de 2017. La question figurera au programme des assemblées de copropriétaires cette année, si elle n'a pas été examinée en 2016. Elle est lourde d'implications financières. La loi prévoit en effet d'affecter chaque année au fonds de réserve une somme égale, au minimum, à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Répartie entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, la somme doit être versée sur un compte séparé, géré par le syndic. Les sommes en question ne sont pas récupérables. Si un propriétaire vend, ce qu'il a versé reste sur le compte de la copropriété. Si un copropriétaire ne paye pas ? La loi n'est pas explicite sur ce point, mais sa rédaction suggère que les autres copropriétaires devront payer à sa place, au moins provisoirement. La réserve, en effet, doit atteindre 5 % du budget annuel. C'est une obligation légale.

Le fonds de réserve peut être librement affecté : compte courant, livret A, autre placement... La logique d'une réserve pour travaux écarte l'hypothèse d'un placement à risque, mais rien ne l'interdit. Le plafond du livret A pour les copropriétés est actuellement de 76 500 €, ce qui est bien peu pour une grande copropriété. La loi Alur avait prévu une modulation du plafond en fonction de la taille des copropriétés, mais le décret se fait attendre... Les intérêts du fonds de réserve sont acquis à la copropriété, bien entendu, et non au syndic.


Ceux qui n'auront pas Ă  payer

Certaines copropriétés vont échapper à cette obligation de créer un fonds de réserve. Il s'agit de celles qui ont moins de dix lots, à condition que tous les propriétaires présents à l'assemblée générale votent en ce sens, à l'unanimité. Si un seul propriétaire vote pour le fonds ou même s'abstient, il faut le créer. Les copropriétés qui ont moins de cinq ans, quel que soit le nombre de lots, sont également dispensées. Autre cas de figure : si le « diagnostic technique global » (DTG) conclut qu'aucuns travaux ne sont à prévoir dans les dix ans, les copropriétaires sont dispensés de créer un fonds de réserve pour travaux.


Le diagnostic technique global (DTG)

Ce DTG est une autre nouveauté. Cette année, toutes les copropriétés doivent le mettre au vote (ce qui ne veut pas dire que les copropriétaires sont obligés de le voter). L'obligation existe seulement si une copropriété se crée dans un immeuble de plus de dix ans ou, cas plus rare, si l'administration réclame le DTG dans le cadre d'une procédure d'insalubrité. L'expert chargé du DTG doit examiner les parties communes, dresser un diagnostic de performances énergétiques et établir « une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble » dans les dix années à venir. Si le DTG conclut qu'il n'y pas de travaux à prévoir, la copropriété est dispensée de créer un fonds de travaux pour les dix années suivantes. Dans un immeuble ancien, il paraît improbable qu'un expert conclue à l'absence de travaux nécessaires sur une décennie ! Seuls les immeubles très récents ou sortant d'une réfection lourde pourront échapper au fonds de réserve pour travaux, selon toute probabilité.


Une innovation relative

Ce fonds de réserve n'est pas une réelle innovation. La loi du 10 juillet 1965, qui a posé les bases de la gestion des copropriétés, dispose que le syndic doit « soumettre au moins tous les trois ans au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipements communs ». L'expérience montre que beaucoup de copropriétaires font l'impasse sur ces provisions spéciales. Ils n'auront désormais plus le choix.


La fiche synthétique

Dès cette année, enfin, dans les immeubles de plus de 200 lots, le syndic doit tenir à disposition des copropriétaires, et inscrire dans un « registre national d'immatriculation », une fiche synthétique des données financières et techniques essentielles de la copropriété. L'obligation sera étendue en 2018 aux copropriétés de 50 à 200 lots, et aux copropriétés de moins de 50 lots en 2019. Cette disposition a pris beaucoup de retard. Le site Internet du registre (1) en question a ouvert seulement en novembre 2016 et il semble que très peu de copropriétés y figurent pour le moment. Les échéances 2018 et 2019 seront peut-être décalées, elles aussi.

(1) www.registre-coproprietes.gouv.fr
Que Choisir en Ligne
Erwan Seznec


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Répartiteurs de frais de chauffage: Des copropriétaires perplexes
Le 2 juin dernier, Que Choisir titrait « Le décret limite les dégâts », expliquant que les répartiteurs de frais de chaleur étaient exclus du décret, seuls les compteurs d’énergie thermique répondant à cette nouvelle réglementation sur l’individualisation des frais de chauffage sont concernés. Julien Allix, le responsable du pôle énergie de l’ARC, l’Association des responsables de copropriété, précisait en effet que nombre d’immeubles ne relevaient du décret, ces compteurs ne pouvant être installés qu’avec des réseaux de distribution de chauffage horizontaux, « assez peu répandus en copropriété ». C’était le début d’un feuilleton. Quelques jours plus tard, nous dénoncions en effet l’interprétation qu’en faisaient les industriels de la mesure et le site administratif Service-public.fr, puis le grand cafouillage gouvernemental qui a suivi avec des lectures opposées.

Depuis, le site Service-public.fr n’a plus varié, il insiste sur l’obligation d’installer des répartiteurs de frais de chauffage. De leur côté, les industriels de la mesure qui comptent sur l’immense pactole des répartiteurs de frais de chauffage insistent auprès des syndics. Quant à l’Union sociale pour l’habitat (USH) qui fédère les offices HLM, elle estime après analyse impossible « d’affirmer que les répartiteurs de frais de chauffage ne représentent pas une possibilité d’exécution de l’obligation d’individualiser les frais de chauffage. »

Bref, quand on est copropriétaire il y a de quoi être déboussolé. Pour autant, le décret du 30 mai 2016 n’a pas été modifié, et la position de Que Choisir et de l’Association des responsables de copropriété n’a pas changé.

En réalité, le décret du 30 mai 2016 ne pouvant pas être invoqué pour soutenir les répartiteurs de frais de chauffage, leurs partisans se réfèrent à deux autres textes, une directive de 2012 et un décret de 2001, qui l’un comme l’autre les imposeraient.

L’argument de la directive de 2012

Comme toutes les directives, celle qui est invoquée n’est pas applicable en l’état, elle est transposée en droit national. Or notre réglementation nationale est basée sur le décret du 30 mai dernier. Il parle bien de la « détermination individuelle de la quantité de chaleur consommée », pas de déduction ou d’extrapolation.

L’argument du décret de 2001

Il porte sur le contrôle des instruments de mesure. L’USH estime que les répartiteurs de frais de chauffage en font partie, l’ARC qu’ils en sont exclus. Ce texte ne les citant pas nommément, tout est question d’interprétation.

Pour résumer, rien n’a changé depuis le décret du 30 mai 2016. L’ARC et Que Choisir le jugent explicite dans sa formulation, d’autant plus qu’il supprime la référence du décret précédent aux appareils fournissant « une grandeur représentative de la quantité de chaleur fournie ». D’autres l’interprètent de façon divergente en se référant à la directive européenne.
Que Choisir en Ligne
Élisabeth Chesnais


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Crédit d'impôt énergie et écoprêt: Attention au contentieux fiscal
Le rapport de la Cour des comptes sur « l'efficience des dépenses fiscales relatives au développement durable », publié le 8 novembre 2016, pointe le problème désormais bien connu de l'insécurité générée par les modifications permanentes de la législation. En matière d’écoprêt et de crédit d'impôt développement durable (CIDD), les règles changent pratiquement à chaque loi de finances depuis plus de dix ans. Les pouvoirs publics, qui veulent hâter la transition énergétique, mais également limiter le coût des incitations pour les finances publiques, ont le plus grand mal à placer correctement le curseur. Résultat, constate la Cour, il est arrivé fréquemment qu'un équipement « commandé en année N-1, installé et payé en année N, n’était plus conforme à la réglementation CIDD (1) de l’année N et ne puisse plus faire l’objet d’une réduction d’impôt ». Ces dernières années, poursuivent les rapporteurs, « cela a concerné par exemple les panneaux photovoltaïques ou les systèmes de récupération des eaux pluviales », mais également « les pompes à chaleur air/air à partir de 2009 ».

À retenir : la date qui fait foi est celle du règlement, non celle de la commande ou de la pose des équipements. Il faut être particulièrement vigilant dans les copropriétés, surtout quand une loi de finances est en cours de discussion, comme en ce moment. Il peut s'écouler des mois entre l'appel de fonds et le jour où le syndic règle la facture à l'artisan.

Il faut aussi faire très attention en cas de travaux réalisés à l'occasion d'un aménagement. Seuls les travaux dans la résidence principale sont éligibles au crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite). Si vous payez l'installateur avant d'avoir transféré officiellement votre lieu de résidence, vous pouvez être redressé.


Des fraudeurs qui s'ignorent

Selon les agents des finances publiques interrogés par la Cour, « la mauvaise foi du contribuable » est un comportement « marginal ». Les litiges naissent des changements trop fréquents, de « la complexité de la norme » et de « l’attitude de certaines entreprises qui "vendent" du CIDD ». Exemple de deux pièges classiques, où les installateurs mettent leurs clients en tort sans que ces derniers le sachent. Le particulier fait installer une chaudière à condensation. Coût réel, 2 000 €, plus 1 000 € de main-d'œuvre. Seul le prix de l'équipement est déductible. L'artisan le gonfle donc artificiellement à 2 500 €, plus 500 € de main-d'œuvre. Les agents du fisc ont tous les catalogues et connaissent les prix, d’où des redressements. Autre piège, l'artisan a assuré au particulier qu'il pouvait déduire de ses revenus le prix des radiateurs à eau, posés avec la chaudière à condensation, en remplacement de ses vieux « grille-pains » électriques. Cohérent, mais illégal. Les radiateurs ne sont pas déductibles. Second motif de redressement. Cet exemple, par ailleurs, n'est plus d'actualité : les chaudières à condensation ne sont officiellement plus éligibles au crédit d'impôt !


Attention Ă  la certification des installateurs et des sous-traitants

Points à risque pour les travaux en cours, la certification « Reconnu garant de l'environnement » (RGE) des installateurs. Depuis le 31 mars 2016, elle a été étendue aux sous-traitants, qui doivent « justifier de critères de qualification ». Concrètement, vous êtes démarché par une entreprise A, qui a toutes les certifications requises. Mais sans vous en informer, elle délègue le chantier à un artisan B, dont rien n'indique qu'il n'est pas son salarié quand il se présente chez vous ! La facture a donc été établie par l'artisan B, c'est un motif de redressement. Il y a peu de probabilités pour que le fisc vous réclame cette facture. En fait, c'est l'artisan qui va faire l'objet d'un contrôle fiscal, et tous les clients en faute trouvés dans son fichier seront redressés.

Il faut aussi compter avec l'existence de plafonds de dépenses et de critères de performances énergétiques minimales pour chaque équipement. Il faut non seulement conserver toutes les factures, mais aussi veiller à ce qu'elles soient rigoureusement établies, en distinguant d'un côté, tout ce qui ouvre droit à réduction, et de l'autre côté, les travaux complémentaires.

Vu la complexité de la matière, vous pouvez écrire à votre centre des impôts avant de vous engager dans des travaux d'économie d'énergie, afin de vous faire préciser les points essentiels, comme l'éligibilité des matériels et des travaux, au minimum. Vous serez ainsi tenu informé d'éventuels changements. La loi de finances, en effet, est parfois infléchie par des décrets adoptés en cours d'année.

Travaux d’économie d’énergie et arnaque à domicile

Si vous êtes intéressé par faire réaliser chez vous des travaux d’économie d’énergie, méfiez-vous des entreprises peu scrupuleuses et suivez nos conseils.


Notes
(1) Le CIDD est le crédit d'impôt développement durable, rebaptisé crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite) au 1er septembre 2014. Même la Cour des comptes a du mal à suivre...
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Erwan Seznec


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Construction et rénovation: La réglementation évolue
Installation Ă©lectrique

Un arrêté en date 3 août 2016 assouplit sérieusement la norme NF C15-100 sur les installations électriques basse tension, à l’intérieur des bâtiments. Six grandes mesures relatives à la sécurité et au bon fonctionnement restent obligatoires. Tout le reste, qui relève du confort, devient optionnel. Concrètement, vous pouvez désormais choisir le nombre de prises électriques ou de points lumineux dans les pièces, ce qui n'était pas forcément possible auparavant. Les artisans retrouvent aussi un peu de souplesse pour l'électrification des salles de bain, régie par des règles draconiennes. Encore faut-il qu'ils aient entendu parler de l'arrêté ! La réglementation est tellement touffue que même les professionnels ont du mal à suivre. Ils connaissent forcément la norme NF C15-100, mais ils ne savent pas forcément qu'elle a changé. N'hésitez pas à leur poser des questions.

Câblage fibre et cuivre

En pleine transition entre le cuivre et la fibre optique, un décret du 3 août 2016 fixe la règle suivante, pour les permis de construire déposés à partir du 1er septembre 2016 : « Chaque bâtiment collectif est desservi par le cuivre et la fibre et chaque maison individuelle est desservie par le cuivre ». Dans les zones denses, la pose de quatre fibres par logement peut même être imposée. Par ailleurs, jusqu'à présent, le téléphone n'était pas obligatoire. Désormais, chaque logement possède « réglementairement une installation intérieure de communication, c'est-à-dire une installation filaire (dans le mur) avec un nombre de prises de communication fixé suivant la taille du logement ». Le décret précise le nombre de prises en fonction de la taille du logement. Si vous demandez à un artisan de ne pas mettre de cuivre dans votre maison individuelle, parce que votre rue est desservie par la fibre optique, il doit passer outre et suivre la réglementation ! C'est assez paradoxal, dans la mesure où Orange prévoit l'extinction du réseau cuivre en zone dense d'ici une dizaine d'années. Autre paradoxe, aucune réglementation n'oblige les communes à poser des fourreaux de fibre, quand elles ouvrent les trottoirs pour changer les canalisations ou les câbles électriques. À quoi bon « fibrer » les immeubles dans ce cas ?

Ravalement, réfection et aménagement de locaux en habitation

Deux décrets importants sont parus. Le premier date du 30 mai 2016. Il entrera en vigueur au 1er janvier 2017. Il rend obligatoire les travaux d'isolation thermique en cas de ravalement de façade, de réfection lourde ou de transformation de locaux d'activité en habitation. Sans entrer dans les détails (nombreux et souvent importants), dès lors que les travaux concernent plus de la moitié de la façade ou de la toiture, les propriétaires n'ont pas le choix. Le surcoût sur un ravalement peut facilement dépasser les 15 % ! Il y aura des dérogations lorsque le « temps de retour sur investissement du surcoût induit par l'ajout d'une isolation, déduction faite des aides financières publiques, est supérieur à dix ans ». La simplification, en l'occurrence, n'entraîne pas forcément la simplicité. Va-t-il falloir établir des devis, calculer une consommation d'énergie sur dix ans ? Et en retenant quel prix pour le kWh ? Le décret ne le dit pas.

Isolation extérieure

Le second décret complète le premier. Daté du 17 juin 2016, il ouvre la possibilité de déroger « au plan local d'urbanisme en termes d'aspect extérieur ou de hauteur d'implantation, afin de mettre en œuvre une isolation thermique par l'extérieur ou une protection contre le rayonnement solaire ». En clair : si vous voulez isoler et que la mairie refuse au nom des règles d'urbanisme, vous pouvez demander une dérogation, en allant jusqu'à 30 cm de débord sur une façade, par rapport aux règles d'alignement posées par le plan local d'urbanisme.

Enfin, l'isolation thermique devient obligatoire quand des travaux d'aménagement sont réalisés dans des combles, un garage, une annexe, etc., afin de les rendre habitables, dès que la surface dépasse 5 m2.

Norme thermique et chauffage

La « référence normative pour la mesure de la perméabilité à l'air du bâtiment » a changé au 1er septembre, mais selon les professionnels, il n'y a pratiquement pas de conséquence concrète. La question des réglementations thermiques successives (RT) revient toutefois de manière récurrente. La tendance actuelle est de les durcir, quitte à faire grimper les coûts de construction. Selon le Commissariat général au développement durable, la RT 2012 a fait grimper de 14 % le prix des maisons individuelles par rapport à la RT 2005. Sur une maison individuelle de 120 m2, en moyenne, le surcoût est de 13 600 € pour une économie de chauffage annuelle de 650 € maximum. 21 ans d'amortissement !

Dans le cadre de la RT 2020, il est prévu que les bâtiments neufs soient à énergie positive, en intégrant des dispositifs de production d'énergie. Avec quelles contraintes techniques et à quel prix ? C'est toute la question. La RT 2015, qui devait s'intercaler entre la RT 2012 et la RT 2020, n'a pas vu le jour car ses exigences étaient beaucoup trop compliquées à respecter. Soyez très prudent vis-à-vis des constructeurs enthousiastes qui vantent les maisons individuelles zéro consommation et vous proposent de prendre l'avance sur la réglementation : eux-mêmes manquent d'expérience.
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Erwan Seznec


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Toiture végétalisée: Les défauts ne sont pas couverts
Également surnommée « écotoit » ou « toit vert », la toiture végétalisée fait de plus en plus d’adeptes. Le concept consiste à recouvrir un toit plat ou à pente légère d’un substrat planté de végétaux (des plantes à courtes racines, très résistantes au froid et à la chaleur comme les lichens). Souvent utilisé lors de la construction des bâtiments durables ou de type HQE (haute qualité environnementale), il est aussi proposé lors d’une rénovation du toit-terrasse d’un immeuble en copropriété. Les arguments en faveur d’un toit végétalisé ne manquent pas : atténuation des chocs thermiques, notamment des chaleurs estivales, protection de la biodiversité, filtration des eaux de pluies qui servent à l’arrosage des végétaux du toit, meilleure étanchéité à l’air et à l’eau… Reste que si la végétation du toit pousse mal ou ne remplit pas son rôle, obtenir réparation n’est pas chose facile.

Ni garantie décennale ni garantie de 2 ans

Dans un récent arrêt (1), la Cour de cassation a jugé que les désordres qui affectent le revêtement végétal d’une toiture ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement, telle que définie par le code civil (article 1792-3). À ses yeux, les désordres ne compromettent pas la solidité de la toiture, ni ne la rendent impropre à sa destination. En conséquence, la toiture végétalisée ne bénéficie ni de la garantie décennale liée à la construction, ni de la garantie de 2 ans comme tous les équipements liés à l’ouvrage, puisqu’elle ne « fonctionne pas ».

La toiture végétalisée est « dissociable » de l’immeuble et, à ce titre, ses défauts ne font pas l’objet d’une garantie particulière. Seul recours pour les propriétaires confrontés à des végétaux morts ou qui ne poussent que partiellement, mettre en jeu la responsabilité civile du constructeur. Ils ont 5 ans pour le faire mais ils doivent non seulement apporter la preuve de la défectuosité des végétaux (par un constat d’huissier par exemple), mais aussi prouver un préjudice qui serait la conséquence d’une faute ou d’une erreur du promoteur ou du constructeur qui a procédé à la pose des végétaux. Ce qui est nettement plus compliqué.

(1) Cass. civ. 3 18/2/2016, n° 15-10.750.
Que Choisir en Ligne
Jean-Paul Geai


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Location non meublée via agences immobilières
Vous êtes, ou allez prochainement, vous mettre à la recherche d’une location et le bien qui vous fait rêver n’est disponible que par le biais d’une agence immobilière. Malheureusement, comme les différentes études de l’UFC Que Choisir ont le pu le démontrer, bon nombre d’agents immobiliers font fi des règles légales qui s’imposent à eux.

Pour vous aider face à ces mauvaises pratiques, l’UFC Que Choisir met à votre disposition
10 questions/réponses autour de vos droits.

1/ J’ai trouvé un logement qui me conviendrait mais il n’y aucune information quant à la consommation énergétique du logement. Est-ce normal ?

Depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de location devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit faire apparaitre la lettre ou le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence (Décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010).

Cet élément vous permet de savoir si le logement que vous convoitez est, ou non, énergivore et donc vous permet de sélectionner un bien pour lequel les factures d’énergie seront moins importantes.

Par ailleurs, s’il n’existe pas de sanctions spécifiques à ce manquement, le secrétaire d'Etat au logement a précisé, dans le cadre de deux réponses ministérielles[1], que le droit commun a vocation à s'appliquer au défaut d'affichage du DPE comme à l'inexactitude de celui-ci et qu’ainsi : « au plan civil, le dol (art. 1116 du code civil) peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre (la sanction est la nullité de l'acte ou la réduction du prix) ; au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (art. L. 121-1 du code de la consommation) peut être relevé par les services des fraudes et faire l'objet des sanctions de l'article L. 213-1 du même code : deux ans de prison et 37 500 EUR d'amende. »

Le risque d’une sanction n’est pas que théorique puisque le manquement à cette obligation d’affichage a déjà été réprimé par la condamnation d’une agence immobilière à indemniser le locataire dès lors que cette non application des textes a des conséquences sur le choix du locataire[2].

A savoir : A titre exceptionnel et pour certains types de logements, le DPE n’est pas requis. C’est notamment le cas des bâtiments indépendants dont la SHOB (surface hors œuvre brute) est inférieure à 50 m².



2/ J’ai trouvé un logement qui me conviendrait mais sur l’étiquette énergétique apparaît la mention « DPE en cours » ou « DPE vierge ». Qu’est-ce que cela signifie ?

Toute annonce doit présenter la lettre ou le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence. Il ne peut donc y avoir de présentation avec indication d’un diagnostic de performance énergétique en cours de réalisation.

A titre exceptionnel, plus particulièrement pour les biens antérieurs à 1948 et pour lequel il n’a pu être possible de récupérer les éléments nécessaires à l’établissement du DPE conformément à la méthode prévue réglementairement, il est possible de présenter une échelle de référence avec la mention « DPE vierge ».



3/ Pour la constitution de mon dossier, l’agence peut –elle demander n’importe quelle justificatif ?

La loi ALUR a prévu une liste limitative de pièces exigibles dans le cadre de l’accès à la location. Cette liste a été strictement précisée dans un décret du 5 novembre 2015.

Les pièces qui peuvent être demandées au locataire et à sa caution sont réparties en 4 catégories :

A - Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire

B - Une seule pièce justificative de domicile

C - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles

D - Un ou plusieurs documents attestant des ressources

La liste précise des pièces pouvant être demandée au candidat locataire et à la caution est accessible ici .

TOUT document ne figurant pas sur cette liste est donc INTERDIT. Parmi les documents interdits les plus fréquemment demandés on trouve le RIB, le livret de famille, le justificatif de domicile tel que les factures EDF/EAU pour le locataire.



4/ Pour optimiser les chances d’avoir un logement, l’agence peut-elle me demander un chèque de réservation ou me faire signer un acte d’engagement ?

La pratique du chèque de réservation est interdite depuis plusieurs années (article 35 de la loi sur le droit au logement opposable (DALO) et a été confirmée par le décret du 5 novembre 2015 n’autorisant pas une telle demande.

Face à cette interdiction, certaines agences immobilières font signer un acte d’engagement au candidat locataire par lequel il s’engage à payer les honoraires de location et les échéances de la location si son dossier devait être retenu. Un tel engagement est problématique pour le candidat à la location, qui en l’absence de certitudes, aura certainement déposé plusieurs dossiers. Une clause similaire a d’ailleurs été jugée abusive dans un arrêt du 19 octobre 2014 de la Cour d’Appel de Grenoble suite à une procédure engagée par notre association locale de Grenoble.



5/ Quels éléments financiers peuvent m’être demandés pour garantir les obligations du locataire ?

Tout d’abord, tout propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui sera encaissé, limité en location non meublée, à un mois de loyer hors charges (2 mois pour les locations meublées).

Ensuite, le bailleur peut demander qu’un tiers s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance dans le paiement du loyer. Attention, cette possibilité n’est pas ouverte à tous les bailleurs, notamment aux propriétaires particuliers qui disposent d’une assurance pour loyers impayés (si le locataire n'est ni étudiant ni apprenti).

Dans les deux cas, vous avez la possibilité de faire appel à différentes aides. Par exemple, en vous rapprochant d’Action Logement pour l’avance et la garantie locapass.



6 / L’agent immobilier m’indique que ses honoraires sont équivalents à un mois de loyer. Est-ce possible ?

Lorsque vous avez recours à une agence pour trouver un logement, les services de l’agence font l’objet d’une facturation. Cette rémunération est maintenant strictement encadrée.

Les honoraires sont divisés en deux catégories : la première, obligatoire, comprend la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail et la deuxième concerne la réalisation de l’état des lieux si celui-ci est effectué par l’agence.

La loi ALUR a fixé des plafonds selon des zones définies pour le règlement de ces honoraires :

- zones très tendues : 12 €/m2, plus 3 €/m2 si l’état des lieux est réalisé par l’agence

- zones tendues : 10 €/m2, plus 3 €/m2 si l’état des lieux est réalisé par l’agence

- zones non tendues : 8€/m2, plus 3 €/m2 si l’état des lieux est réalisé par l’agence

Vous pouvez retrouver le plafond applicable Ă  votre commune Ă  cette adresse

Ainsi, en fonction de la taille du logement et de sa situation géographique, les honoraires de l’agent immobilier peuvent encore représenter l’équivalent d’un mois de loyer.



7 / L’agence par laquelle je loue mon bien est-elle la seule à pouvoir réaliser l’état des lieux ?

Un état des lieux est effectué à votre entrée et à votre sortie du logement. L’état des lieux décrit l’état dans lequel se trouve le logement. Ce document est essentiel.

Le montant que l’agence est en droit de vous facturer, pour le seul état des lieux d’entrée, est de 3 €/M2 (décret du 1er août 2014).

Mais elle n’est pas la seule à pouvoir être mandatée pour réaliser ce type de prestation. Ainsi, l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». Ce peut être une agence mais aussi un autre tiers, comme un huissier de justice.

Si l’huissier présente l’avantage indéniable d’être totalement indépendant de l’une des parties, l’opportunité pour le locataire de s’accorder avec le bailleur pour mandater un huissier sera avant tout économique et cela en fonction de la taille du logement.

Prenons l’exemple d’un 60 m2 : si l’huissier facture sa prestation 250 € à diviser entre les parties, donc 125 € chacun, et que l’agence facture l’état des lieux au plafond maximum, soit 3 € m2 et donc 180 € pour chacun, il peut être plus intéressant tant pour le bailleur que le locataire de faire appel à ce tiers.

Bon à savoir : L'état des lieux d'entrée peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.



8/ L’agent immobilier me demande de payer l’ensemble de ses honoraires d’un coup. En a-t-il le droit ?

Excepté le cas où l’on vous ferait signer le bail et réaliser l’état des lieux dans la foulée, l’agent immobilier ne peut réclamer un paiement unique pour l’ensemble des prestations.



En effet, l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les honoraires de visites, constitution du dossier et rédaction du bail sont dus à la signature du bail alors que ceux pouvant être facturés pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée sont dus à compter de la réalisation de la prestation .



La FNAIM, dans un communiqué de presse du 11 septembre 2014, indiquait d’ailleurs : « La loi ALUR précise bien que « ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation ». Or, l’état des lieux n’est dressé, dans la plupart des cas, que postérieurement à la signature du bail, au moment de la remise des clés. C’est pourquoi la FNAIM recommande de ne pas additionner les deux éléments de rémunération en un seul paiement , mais de procéder à deux paiements distincts ».



9/ L’agence peut-elle me proposer de souscrire des services complémentaires à la location comme une assurance multirisques habitation ?

L’agence immobilière peut tout à fait vous proposer des services complémentaires mais ne peut vous imposer de souscrire à de tels services qui doivent rester facultatifs.

A titre d’exemple, le fait d’intégrer dans le montant du loyer une assurance, dès lors qu’elle semble s’imposer au candidat locataire, pourrait caractériser une pratique commerciale déloyale.



10/ En cas de pratiques illicites de l’agence immobilière (absence d’informations obligatoires, exigence de pièces interdites, honoraires non réglementaires), que puis-je faire ?

Lorsque vous constatez qu’une agence immobilière ne respecte pas ses obligations, vous pouvez, à l’aide de captures écrans ou photos, saisir les services des directions départementales de la protection des populations (DDPP) dont vous trouvez les coordonnées à cette adresse

Les agents de la DDPP pourront diligenter une enquête et, en cas d’infractions, engager les moyens d’action dont ils disposent.

Par ailleurs, en cas de litiges avec l’agence immobilière, vous pouvez vous rapprocher de l’association locale UFC-Que Choisir la plus proche de chez vous.

[1] réponses ministérielles n° 95911 et n° 95241 des 11 et 18 janvier 2011

[2] Tribunal d’instance de Moulins 4/01/2013
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Accès à la location: 400 agences immobilières mises en demeure !


Suite à son enquête de 2011 sur la voracité tarifaire des agences immobilières vis-à-vis des candidats locataires (1 mois de loyer environ pour les frais d’agence) et leur avarice en termes d’informations (défaut d’affichage et de conseils), l’UFC-Que Choisir avait obtenu des avancées dans la Loi ALUR de mars 2014[2]. Mais qu’en est-il de leur effectivité ? L’association a donc de nouveau mené l’enquête en novembre 2015… Loin d’un assainissement, force est de déplorer la persistance d’excès à tous les étages !

Information : le droit des locataires massivement bafoué :

Mettant toujours la transparence aux oubliettes, pas moins de 35 % des agences n’affichaient pas systématiquement (28% en 2011) l’information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) alors même qu’en raison de la flambée des prix de l’énergie, cette information est particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l’isolation du logement. De même, l’information détaillée sur les honoraires distinguant les frais d’agence de l’état des lieux qui peut être réalisé par un tiers, n’est respectée que dans seulement 18 % des cas. Pire, 26% des agences n’affichent toujours aucune information sur les honoraires en vitrine (21% en 2011), alors que cette obligation légale date de 25 ans !


Frais d’agence : le respect en trompe l’œil des plafonds réglementaires



Si les plafonds réglementaires sont respectés dans 94% des cas, ce résultat ne saurait néanmoins masquer une triste réalité. L’ambition du législateur d’une division par deux des frais d’agence dus par le locataire se solde par un échec. Pire, dans certaines zones, on note une inflation:

- zone très tendue: les frais d’agence n’ont baissé que de 20% entre 2011 et 2015, loin des 50% promis par le législateur
- zone tendue : les frais ont baissé de 10%
- zone détendue : les frais, loin de baisser, ont légèrement augmenté passant de 7,1€ à 7,5€ du m2 (+5%).


Honoraires par m2, comparaison 2011-2015





Les craintes émises par l’UFC-Que Choisir, au moment de la publication du décret, se confirment donc de manière criante avec cette enquête. Et les tarifs élevés pour les locataires ne trouvent aucunement leur justification par la qualité du conseil et des services proposés.


Conseils et services : 8 agences sur 10 en infraction !


Le service au candidat locataire est fort limité. Dans 38% des cas, l’agence n’a pas donné d’informations détaillées sur le bien en location (photo de l'appartement, détails sur l'état de l'appartement), celle-ci étant en outre totalement absente dans 12% des cas. Pire, la quête excessive de garanties des agences au profit des bailleurs a la vie dure. Malgré le décret de novembre 2015 listant strictement les pièces exigibles, 81% des agences enquêtées n’ont pas hésité à demander au moins un document interdit : RIB, livret de famille, carte grise, etc. (62% en 2011).


Au vu de ces éléments accablants, l’UFC-Que Choisir:

met en demeure de se conformer à leurs obligations légales et réglementaires, en lien avec les associations locales UFC-Que Choisir, 392 agences enquêtées pour lesquelles des illégalités ont été constatées (soit 30% des agences visitées). A défaut de réaction de la part des agences concernées, elle envisagera des actions judiciaires.
demande à l’administration d’intensifier les contrôles auprès des agences immobilières
intervient auprès du gouvernement en vue d’une baisse significative des plafonds réglementaires des honoraires, d’une amélioration de la teneur des informations affichées, notamment s’agissant de la possibilité de faire réaliser l’état des lieux par un tiers, et d’une publication sans délai des décrets d’application de la Loi ALUR encore en attente comme celui prévoyant une grille de vétusté devant permettre une objectivation de l’état des lieux.

Par ailleurs, décidée à ce que les consommateurs aient connaissance de leurs droits et évitent les pièges, l’association publie un « questions-réponses » sur l’accès à la location via les agences en 10 points .



[1] Les bénévoles de 118 associations locales de l’UFC-Que Choisir ont visité 1 246 agences immobilières, réparties dans 76 départements. Ces visites ont été effectuées entre le 7 novembre 2015 et le 21 novembre 2015 autour d’un scénario unique : aider un jeune membre de sa famille dans sa recherche studio/T2 à louer. Le candidat locataire avait un dossier répondant aux obligations légales. Il gagnait 3 fois le montant du loyer et n’avait pas de garant. Ils entendaient vérifier le respect par les agences des obligations légales et réglementaires s’agissant de l’information en vitrine, du montant des honoraires exigés et des pièces demandées pour le dossier, et apprécier le conseil.

[2] La Loi ALUR a ainsi strictement délimité les prestations facturables aux locataires, plafonner les frais d’agences, circonscrit strictement les pièces exigibles pour la constitution du dossier, et prévu la mise en place d’une grille de vétusté pour objectiver la réalisation de l’état des lieux.


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Répartiteurs de frais de chauffage: Une lapalissade transformée en plébiscite
Même la ministre de l’Écologie, qui s’apprête à signer un décret contesté de toutes parts, ne devait pas espérer un tel plébiscite. En effet, 91 % des Français se déclarent favorables à l’individualisation des frais de chauffage en copropriété.

C’est le résultat du sondage commandé par le Syndicat de la mesure qui regroupe les professionnels du secteur, Ista et Techem en tête, les grands bénéficiaires de ce décret à venir. Mais 91 % de oui à la question posée : « Êtes-vous favorable à l’individualisation des frais de chauffage pour les bâtiments à chauffage collectif, c’est-à-dire au fait de répartir le coût du chauffage en fonction de la consommation réelle ? », ça va de soi. Toute personne à peu près sensée qui n’est pas experte en copropriété y est évidemment favorable et c’est heureux.

En revanche, à l’exception des professionnels qui ont beaucoup à y gagner, industriels de la mesure et syndics de la Fnaim, tous les spécialistes de la copropriété sont contre et ça fait du monde.

De l’Union sociale de l’habitat qui représente les grands bailleurs sociaux à l’Association des responsables de copropriété au nom des copropriétés privées en passant par les experts en efficacité et rénovation énergétiques, d’Effinergie et du Réseau pour la transition énergétique aux bureaux d’études thermiques spécialistes du secteur, tous les connaisseurs du logement collectif s’opposent à ce projet de décret et à juste titre. Dommage que le gouvernement ne les entende pas.


L’individualisation n’est qu’un leurre

Pour les occupants, l’individualisation promise par le décret n’est qu’un leurre. Individualiser a priori, c’est payer en fonction de sa consommation, zéro si on ne se chauffe pas. Or la facture de chauffage en immeuble, ce n’est pas ça du tout. Elle se divise en plusieurs parties, une pour le contrat de maintenance de la chaufferie et les réparations, une pour la production d’eau chaude, une autre pour le chauffage des communs, et enfin celle qui concerne le chauffage de chaque logement. Seule cette dernière partie va faire l’objet de l’individualisation. Or c’est en moyenne un tiers du montant payé… très loin de « l’individualisation des frais de chauffage » plébiscitée par les Français.

Et le sondage n’a évidemment pas pu parler de la chaleur qui se diffuse d’un logement à l’autre, ce que les thermiciens appellent « le vol de calories », contrairement à l’eau qu’on consomme à 100 % individuellement. Rien non plus sur les contorsions dans les évaluations chiffrées que les services du ministère ont dû faire pour soutenir leur ministre. La moitié des copropriétés étaient en effet toujours perdantes financièrement au bout de 10 ans lors de leur première évaluation, il a fallu modifier des paramètres pour que tout le monde y gagne !
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Élisabeth Chesnais


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DĂ©cret syndics : L'UFC-Que Choisir et l'ARC entendues...
Ce décret, loin de reprendre le simulacre de projet de décret proposé par le Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière, cousu mains pour les syndics, est ainsi à saluer même si son entrée en vigueur (1er juillet 2015), postérieure aux dates ordinaires des Assemblées Générales, risque de compromettre la prise d’effet immédiate des avancées obtenues. En effet, il doit permettre de remédier aux principaux abus dénoncés dans le cadre de l’observatoire des syndics que les associations ont lancé en 2013, bien que certaines avancées se font encore attendre.

I. Un grand lot d’avancées :

a) Des forfaits obligatoirement adaptés : Les copropriétés vont enfin cesser de se voir imposer des tarifs prohibitifs pour des prestations laissées à la seule discrétion du syndic : nombre de visites ou de réunions du conseil syndical avec présence du syndic, tranches horaires pendant lesquelles certaines vacations - limitées dans le contrat type - sont incluses dans le forfait. Les copropriétaires ne paieront plus en sus du forfait des vacations pour des AG sauf cas exceptionnels (durée de l’AG particulièrement longue etc…). Il s’agira pour cela que les copropriétaires connaissent bien leurs besoins avant de souscrire le contrat type. Autre avancée majeure : la règle « toute heure commencée est due » (présente dans les contrats Immo de France et Citya) est supprimée.

b) Des frais privatifs désormais limités : si la victoire est loin d’être totale pour les copropriétaires concernés, le décret a le mérite d’essayer de cantonner les frais payés par le copropriétaire en situation d’impayés de charges. Désormais, les « transmissions de dossier à l’avocat » ou bien de « suivi de dossier » sont des prestations qui ne pourront plus être facturées au copropriétaire défaillant, sauf en cas de diligences « exceptionnelles », en espérant que le terme « exceptionnelles » soit entendu strictement.

c) Des frais de photocopies qui disparaissent enfin : Le décret met fin à la facturation injustifiée des photocopies, qui sont facturées en moyenne à 0,24 € la page, et qui peuvent aller jusqu’à 0,30 € la page chez Foncia, ce qui alourdit énormément les frais payés par la copropriété pour la tenue d’une assemblée générale, alors même qu’il s’agit d’un acte de base.

II. Des points noirs qui subsistent notamment :

a) Un extranet qui valorisera le forfait à la hausse : alors que l’ARC et l’UFC-Que Choisir s’attendaient à ce que le décret précise le contenu de l’extranet afin qu’il intègre tous les documents liés à la gestion courante de la copropriété (notamment les contrats souscrits par la copropriété ainsi que les factures des prestataires), le décret est malheureusement resté muet sur ce point. Pire, la minoration du forfait en cas de refus d’extranet, prévue par le décret, risque de créer un effet dissuasif à l’égard de l’extranet chez les copropriétaires, portant ainsi atteinte au développement de cette plateforme permettant des gains de productivité et donc des économies.

b) Encore des prestations indues facturables en plus du forfait : si le décret circonscrit strictement les prestations particulières jugées abusives, qui pullulent dans les contrats de syndic (17 en moyenne selon les derniers résultats de notre observatoire : allant de 12 dans le contrat « Forfait » de Nexity et jusqu’à 25 chez FONCIA dans son contrat « 1 + 1 »), il est néanmoins regrettable que subsiste encore la possibilité de facturer des prestations relevant des missions traditionnelles du syndic ou prévisibles : l’immatriculation des copropriétés, la gestion des sinistres quel que soit leur montant, ou encore les travaux urgents.

c) Le plafonnement de l’état daté se fait encore attendre : l’UFC-Que Choisir et l’ARC s’étonnent enfin que le plafonnement de l’état daté - aujourd’hui facturé entre 400 et 550 euros pour un acte totalement standardisé et informatisé - ne soit pas intégré au décret de ce jour, alors que son plafonnement est pourtant prévu par la loi ALUR.

Au vu de ces éléments l’UFC-Que Choisir et l’ARC :

- appellent les copropriétaires qui seront amenés à se prononcer sur leur contrat de syndic avant le 1er juillet 2015 (entrée en vigueur de la réforme) à se prévaloir dès maintenant des avancées du contrat type ;

- demandent aux pouvoirs publics de plafonner sans délai le prix de l’état daté à un montant devant mettre fin aux abus constatés en la matière par les syndics.

Par ailleurs, l’UFC-Que Choisir et l’ARC mettent à disposition des copropriétaires une foire aux questions actualisées sur les syndics afin qu’ils choisissent leur contrat de manière éclairée.


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