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Répartiteurs de frais de chauffage: Une lapalissade transformée en plébiscite
Même la ministre de l’Écologie, qui s’apprête à signer un décret contesté de toutes parts, ne devait pas espérer un tel plébiscite. En effet, 91 % des Français se déclarent favorables à l’individualisation des frais de chauffage en copropriété.

C’est le résultat du sondage commandé par le Syndicat de la mesure qui regroupe les professionnels du secteur, Ista et Techem en tête, les grands bénéficiaires de ce décret à venir. Mais 91 % de oui à la question posée : « Êtes-vous favorable à l’individualisation des frais de chauffage pour les bâtiments à chauffage collectif, c’est-à-dire au fait de répartir le coût du chauffage en fonction de la consommation réelle ? », ça va de soi. Toute personne à peu près sensée qui n’est pas experte en copropriété y est évidemment favorable et c’est heureux.

En revanche, à l’exception des professionnels qui ont beaucoup à y gagner, industriels de la mesure et syndics de la Fnaim, tous les spécialistes de la copropriété sont contre et ça fait du monde.

De l’Union sociale de l’habitat qui représente les grands bailleurs sociaux à l’Association des responsables de copropriété au nom des copropriétés privées en passant par les experts en efficacité et rénovation énergétiques, d’Effinergie et du Réseau pour la transition énergétique aux bureaux d’études thermiques spécialistes du secteur, tous les connaisseurs du logement collectif s’opposent à ce projet de décret et à juste titre. Dommage que le gouvernement ne les entende pas.


L’individualisation n’est qu’un leurre

Pour les occupants, l’individualisation promise par le décret n’est qu’un leurre. Individualiser a priori, c’est payer en fonction de sa consommation, zéro si on ne se chauffe pas. Or la facture de chauffage en immeuble, ce n’est pas ça du tout. Elle se divise en plusieurs parties, une pour le contrat de maintenance de la chaufferie et les réparations, une pour la production d’eau chaude, une autre pour le chauffage des communs, et enfin celle qui concerne le chauffage de chaque logement. Seule cette dernière partie va faire l’objet de l’individualisation. Or c’est en moyenne un tiers du montant payé… très loin de « l’individualisation des frais de chauffage » plébiscitée par les Français.

Et le sondage n’a évidemment pas pu parler de la chaleur qui se diffuse d’un logement à l’autre, ce que les thermiciens appellent « le vol de calories », contrairement à l’eau qu’on consomme à 100 % individuellement. Rien non plus sur les contorsions dans les évaluations chiffrées que les services du ministère ont dû faire pour soutenir leur ministre. La moitié des copropriétés étaient en effet toujours perdantes financièrement au bout de 10 ans lors de leur première évaluation, il a fallu modifier des paramètres pour que tout le monde y gagne !
Que Choisir en Ligne
Élisabeth Chesnais


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DĂ©cret syndics : L'UFC-Que Choisir et l'ARC entendues...
Ce décret, loin de reprendre le simulacre de projet de décret proposé par le Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière, cousu mains pour les syndics, est ainsi à saluer même si son entrée en vigueur (1er juillet 2015), postérieure aux dates ordinaires des Assemblées Générales, risque de compromettre la prise d’effet immédiate des avancées obtenues. En effet, il doit permettre de remédier aux principaux abus dénoncés dans le cadre de l’observatoire des syndics que les associations ont lancé en 2013, bien que certaines avancées se font encore attendre.

I. Un grand lot d’avancées :

a) Des forfaits obligatoirement adaptés : Les copropriétés vont enfin cesser de se voir imposer des tarifs prohibitifs pour des prestations laissées à la seule discrétion du syndic : nombre de visites ou de réunions du conseil syndical avec présence du syndic, tranches horaires pendant lesquelles certaines vacations - limitées dans le contrat type - sont incluses dans le forfait. Les copropriétaires ne paieront plus en sus du forfait des vacations pour des AG sauf cas exceptionnels (durée de l’AG particulièrement longue etc…). Il s’agira pour cela que les copropriétaires connaissent bien leurs besoins avant de souscrire le contrat type. Autre avancée majeure : la règle « toute heure commencée est due » (présente dans les contrats Immo de France et Citya) est supprimée.

b) Des frais privatifs désormais limités : si la victoire est loin d’être totale pour les copropriétaires concernés, le décret a le mérite d’essayer de cantonner les frais payés par le copropriétaire en situation d’impayés de charges. Désormais, les « transmissions de dossier à l’avocat » ou bien de « suivi de dossier » sont des prestations qui ne pourront plus être facturées au copropriétaire défaillant, sauf en cas de diligences « exceptionnelles », en espérant que le terme « exceptionnelles » soit entendu strictement.

c) Des frais de photocopies qui disparaissent enfin : Le décret met fin à la facturation injustifiée des photocopies, qui sont facturées en moyenne à 0,24 € la page, et qui peuvent aller jusqu’à 0,30 € la page chez Foncia, ce qui alourdit énormément les frais payés par la copropriété pour la tenue d’une assemblée générale, alors même qu’il s’agit d’un acte de base.

II. Des points noirs qui subsistent notamment :

a) Un extranet qui valorisera le forfait à la hausse : alors que l’ARC et l’UFC-Que Choisir s’attendaient à ce que le décret précise le contenu de l’extranet afin qu’il intègre tous les documents liés à la gestion courante de la copropriété (notamment les contrats souscrits par la copropriété ainsi que les factures des prestataires), le décret est malheureusement resté muet sur ce point. Pire, la minoration du forfait en cas de refus d’extranet, prévue par le décret, risque de créer un effet dissuasif à l’égard de l’extranet chez les copropriétaires, portant ainsi atteinte au développement de cette plateforme permettant des gains de productivité et donc des économies.

b) Encore des prestations indues facturables en plus du forfait : si le décret circonscrit strictement les prestations particulières jugées abusives, qui pullulent dans les contrats de syndic (17 en moyenne selon les derniers résultats de notre observatoire : allant de 12 dans le contrat « Forfait » de Nexity et jusqu’à 25 chez FONCIA dans son contrat « 1 + 1 »), il est néanmoins regrettable que subsiste encore la possibilité de facturer des prestations relevant des missions traditionnelles du syndic ou prévisibles : l’immatriculation des copropriétés, la gestion des sinistres quel que soit leur montant, ou encore les travaux urgents.

c) Le plafonnement de l’état daté se fait encore attendre : l’UFC-Que Choisir et l’ARC s’étonnent enfin que le plafonnement de l’état daté - aujourd’hui facturé entre 400 et 550 euros pour un acte totalement standardisé et informatisé - ne soit pas intégré au décret de ce jour, alors que son plafonnement est pourtant prévu par la loi ALUR.

Au vu de ces éléments l’UFC-Que Choisir et l’ARC :

- appellent les copropriétaires qui seront amenés à se prononcer sur leur contrat de syndic avant le 1er juillet 2015 (entrée en vigueur de la réforme) à se prévaloir dès maintenant des avancées du contrat type ;

- demandent aux pouvoirs publics de plafonner sans délai le prix de l’état daté à un montant devant mettre fin aux abus constatés en la matière par les syndics.

Par ailleurs, l’UFC-Que Choisir et l’ARC mettent à disposition des copropriétaires une foire aux questions actualisées sur les syndics afin qu’ils choisissent leur contrat de manière éclairée.


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Efficacité des détecteurs de fumées: Gare aux promesses fumeuses ! ... et aux failles de la réglementation ...et halte à la désinformation de certains vendeurs
Alors que la date butoir de l’obligation d’installation d’un détecteur de fumées dans les logements approche (8 mars 2015), l’UFC-Que Choisir a passé au crible ces appareils. Sur la base des résultats accablants(1) de son test labo, l’UFC-Que Choisir demande le retrait du marché de plusieurs détecteurs, dépose 3 plaintes pour pratiques commerciales trompeuses contre des fabricants/importateurs, mais surtout appelle les consommateurs à la vigilance.

Dans le prolongement des nombreux tests alarmants sur l’efficacité des détecteurs de fumées réalisés à la suite de la proposition de loi les rendant obligatoires (Loi Morange du 9 mars 2010), l’UFC-Que Choisir a analysé 18 détecteurs à la veille de l’entrée en vigueur, le 8 mars prochain, de cette obligation législative. Sur l’ensemble de l’échantillon, pas moins d’un tiers - six appareils- s’avèrent problématiques.

Conformité : 4 détecteurs sur la sellette !

Pas moins de 3 détecteurs se sont avérés non conformes car n’ayant pas réussi à détecter des feux de bois et/ou de literie, ou s’étant déclenché trop tardivement par rapport à un niveau d’opacité des fumées déjà très élevé. Source de préoccupation supplémentaire, l’un de ces détecteurs (BLYSS NB739-B1), acquis en juin 2014, avait fait l’objet d’une injonction de retrait du marché de la DGCCRF…. en janvier 2013, plus d’un an avant ! L’UFC-Que Choisir constate par ailleurs qu’un détecteur AREV Technic est à la limite de la non-conformité compte tenu de sa vitesse de déclenchement à un niveau d’opacité des fumées déjà élevé.

2 non conformités décelables dès la prise en main

Deux autres détecteurs ont simplement été expertisés dès lors qu’avant même tout test labo, des anomalies avaient été repérées avec notamment le fait de pouvoir refermer le boîtier sans les piles.

Une campagne d’information et de prévention partie en fumée ?

Promise par la loi rendant obligatoire les détecteurs de fumées, la campagne d’information sur la conduite à tenir en cas d’incendie se fait toujours, 5 ans après, cruellement attendre en France. Faut-il rappeler que l’efficacité de la présence de détecteurs est tributaire des comportements des personnes face à la lutte contre l’incendie. De dramatiques accidents ont ainsi rappelé que l’installation de détecteurs peut-être plus dangereuse qu’utile si elle créée un sentiment de fausse sécurité ou si le déclenchement de l’alarme provoque des réactions de panique susceptibles d’engendrer des comportements contre-productifs.

Au vu de ces éléments, l’UFC-Que Choisir, soucieuse de garantir la sécurité des consommateurs :

- saisit la DGCCRF pour que soient retirés du marché les détecteurs non conformes et qu’un rappel des produits déjà vendus soit opéré, avec un véritable suivi de cette injonction
- dépose plainte contre trois fabricants/importateurs pour pratiques commerciales trompeuses
- appelle les pouvoirs publics à mettre en place sans délai une véritable campagne d’information des Français s’agissant de la conduite à tenir en cas d’incendie

Mais surtout l’association appelle les consommateurs souhaitant s’équiper à la vigilance :

- en ne cédant pas aux sirènes des démarcheurs, et en privilégiant l’achat en magasin et/ou sur Internet
- en privilégiant la marque NF, dont le contrôle et le suivi sont plus rigoureux que le marquage CE
- en consultant le dossier disponible sur son site Internet


Les failles de la réglementation

La réglementation européenne avait bien fait les choses. Alors que le marquage CE ne nécessite qu’une autodéclaration du fabricant attestant la conformité de son produit en général, il a été sérieusement renforcé pour les détecteurs de fumée. Pour porter le marquage CE, ils doivent être conformes à la norme EN 14 604 (dénommée NF EN 14 604 en France), et cette conformité est vérifiée en usine par un laboratoire indépendant agréé. Ce dernier effectue un audit du site et y prélève des échantillons. En théorie, c’est parfait. En pratique, les non-conformités récurrentes prouvent que ça ne suffit pas. « L’audit du site et les tests sont faits au lancement de la production, explique Romain Canler, le délégué général de la FFMI (Fédération française de matériel incendie). Mais ensuite, il n’y a plus de prélèvements.

Les détecteurs sortent avec leur marquage CE même si le niveau de qualité baisse en cours de production. Il suffit de traces de doigts sur les diodes, de points de colle trop épais sur les buzzers, d’un stockage dans de mauvaises conditions pour que le détecteur soit non conforme. » Des propos que confirme un expert : « Le gros souci, c’est le suivi et la régularité de la production. Les réglages ne sont pas toujours faits de façon rigoureuse, les niveaux de sensibilité peuvent varier d’un lot à l’autre. » Pourtant, une fois les épreuves initiales réussies, le site de production détient son numéro de certificat. Il peut apposer le marquage CE sur tous les détecteurs qu’il produit par la suite, sans contrôle. Il y a bien un audit d’usine par an, mais plus de tests sur les produits. C’est là que le bât blesse : qu’ils sortent conformes ou non, tous ses détecteurs arrivent en règle sur le marché. Et quand les autorités révèlent un problème, elles font un rappel du détecteur lot par lot, sans jamais s’attaquer au numéro de certificat détenu par le site de production. Résultat, des usines chinoises continuent à fabriquer à la fois du conforme et du non-conforme.

Conformité aléatoire

Ainsi, en octobre dernier, un détecteur bien noté par le magazine 60 millions de consommateurs a fait, peu de temps après, l’objet d’un rappel à la demande de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Le lot testé par nos confrères était conforme, ceux de la Répression des fraudes étaient dangereux. Ce détecteur, l’Arev Technic HS 104, est également dans notre test et il est conforme, mais Que Choisir ne peut garantir que tous les lots présents sur le marché le soient. Autre exemple, le détecteur Arcotec de notre essai, non conforme et dangereux, porte le même numéro de certificat qu’un détecteur retiré en 2010. Ils sortent de la même usine, qui produit aussi le modèle Arev Technic HS 104, conforme ou non conforme selon les lots. Bref, c’est la loterie, et concernant un dispositif destiné à sauver des vies, cela est inadmissible.

Pour la sécurité des consommateurs, il est urgent que se renforce la réglementation européenne. Tous les sites de production qui sortent des détecteurs non conformes doivent perdre leur certificat, ce sésame qui donne droit au marquage CE. L’UFC-Que Choisir réclame cette mesure depuis plusieurs années, sans succès à ce jour. C’est pourtant le seul moyen d’assainir le marché. En attendant, nous recommandons les détecteurs portant la marque NF en plus du marquage CE. C’est la meilleure garantie de fiabilité. La marque NF de l’Afnor impose en effet des tests réguliers, qui ne sont pas prévus par le règlement européen. Des prélèvements sont effectués deux fois par an pendant toute la durée de commercialisation du détecteur, en usine et en magasin. Ce n’est pas infaillible puisque Fare a dû rappeler son détecteur Vesta NF l’été dernier. Néanmoins, les fabricants sont contraints de veiller au maintien de la qualité. NF limite dès lors sérieusement les risques.

Par ailleurs, comme l’explique notre guide d’achat sur les détecteurs de fumée, Que Choisir recommande les détecteurs porteurs de la marque NF. Ce signe distinctif est une garantie très supérieure au seul marquage CE. Attention, il ne faut pas confondre la marque NF, un signe de qualité reconnu par Que Choisir, avec le marquage NF-EN14604, qui est un complément au sigle CE.

Si jamais vous ne trouvez aucun des détecteurs recommandés par Que Choisir, ni aucun détecteur NF :

- Ne vous précipitez pas pour acheter n’importe quel détecteur de fumée. Les stocks vont se reconstituer d’ici quelque temps, en tout état de cause après l’entrée en vigueur de l’obligation le 8 mars.

- Il vaut mieux attendre et s’équiper plus tard d’un modèle fiable. Il n’y a rien de pire qu’être équipé d’un détecteur de fumée non conforme. Si jamais un départ de feu se produit la nuit, il ne vous réveillera pas. C’est même encore plus dangereux que de ne pas en avoir du tout car on risque de devenir un peu moins vigilant quand on se croit protégé.

- Votre assureur ne peut pas vous en tenir rigueur, comme nous l’avons expliqué dans nos questions–réponses. La loi n’a prévu aucune sanction pour les récalcitrants. Même l’administration l’indique sur son site officiel, « les compagnies d'assurance ne pourront pas se prévaloir du défaut d'installation du détecteur pour s’exonérer de leur obligation d'indemniser les dommages causés par un incendie dans les logements ».

Des vendeurs n’hésitent pas à assurer à leurs clients que des détecteurs de fumée non conformes dont Que Choisir a demandé le retrait ne présentent en réalité aucun risque. Inquiétant et dangereux.

« Suite à l’article sur les détecteurs de fumée, je suis retourné chez Leroy Merlin pour rapporter le modèle Elro RM144C que j’y avais acheté, nous signale un lecteur. "Aucune inquiétude à avoir", m’a répondu le vendeur. » Nous sommes nous-mêmes allés en magasin nous faire une idée et le propos qui nous a été tenu se veut tout aussi rassurant : Que Choisir serait en train de retester ce détecteur Elro pour apporter un rectificatif, nous a-t-on certifié !

Faux, archi-faux. Que Choisir demande toujours le retrait du marché de ce détecteur et le rappel de tous les exemplaires vendus. En effet, le détecteur Elro RM144C ne détecte pas les feux de coton et il réagit à un seuil d’opacité beaucoup trop élevé pour les feux de bois. Autant dire qu’en pleine nuit, vous risquez de mourir intoxiqué par les fumées dans votre sommeil avant qu’il ne se déclenche. Que ce détecteur de fumée puisse être présenté comme fiable en magasin est un véritable scandale.

Pas de report de date

Contrairement à ce qu’on a pu entendre ou lire ici ou là ces derniers jours, il n’y a pas de report de date pour les particuliers. C’est bien le dimanche 8 mars que l’obligation de s’équiper entre en vigueur.
Mais… pas de sanction

La loi impose le détecteur de fumée, mais elle ne prévoit aucune sanction si vous n’êtes pas équipé.

Conséquences sur l’assurance

Votre assureur vous remboursera de la même façon en cas d’incendie, que vous ayez installé un détecteur de fumée ou pas.

En revanche, les détecteurs de fumée devraient réduire le coût des sinistres incendie. Une fois équipé, vous pouvez envoyer la preuve d’achat à votre assureur et tenter d’obtenir une réduction sur le montant de votre prime d’assurance habitation.
Que Choisir en Ligne
Élisabeth Chesnais


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Guide pratique sur les Contrats de syndics
Alors que les décrets d’application de la loi ALUR concernant les contrats de syndic se font toujours cruellement attendre plus de 6 mois après le vote de la Loi, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action afin de permettre aux copropriétaires de bien négocier leur contrat de syndic lors de leur AG 2015. Les deux associations mettent gratuitement à disposition, sur leurs sites internet, un contrat-type et un guide pratique avec des conseils et des outils simples pour mettre efficacement en concurrence les syndics et ainsi assainir leurs pratiques contractuelles et tarifaires.

Faute de décrets définissant la teneur du «contrat type» de syndic, ainsi que la liste limitative des prestations supplémentaires, et le montant plafond des frais dits «privatifs» - les copropriétaires vont continuer - malgré la loi ALUR – à avoir les plus grandes difficultés à faire jouer la concurrence entre syndics et à comparer les différents contrats. En effet, le grand lot de prestations payantes supplémentaires - une trentaine en moyenne - et les faux forfaits «tout compris», rendent pratiquement impossible toute anticipation du montant total réel des honoraires du syndic.

Par exemple, pour une copropriété de 170 lots, un syndicat de copropriétaires a pu retenir un syndic A affichant un forfait annuel de 133 € par lot/an au détriment du syndic B affichant 150 € par lot/an, alors qu’in fine avec le jeu des prestations particulières payantes, il s’est acquitté de 183 € par lot/an (soit 38% d’augmentation) alors qu’à prestations équivalentes le syndic B avait un tarif annuel de 163 € par lot/an, soit 11 % moins cher.

Cette jungle tarifaire n’a d’égale que la prolifération de clauses abusives dans les contrats de syndics. La dernière étude de «l’Observatoire des syndics» de l’ARC et de l’UFC-Que Choisir en mai 2014 a montré qu’en moyenne 17 clauses abusives/illicites perdurent dans les contrats des gros groupes qui représentent près de 70% du marché.

C’est pour éviter aux copropriétaires ces pièges multiples que l’UFC-Que Choisir et l’ARC diffusent donc un guide pratique gratuit comprenant :

des informations et conseils face aux nouvelles obligations légales de la Loi ALUR ;
le «contrat type» élaboré par les deux associations après discussion et validation d’un certain nombre de syndics ;
des principes directeurs pour les négociations avec les différents syndics.

A la fois pédagogique et concret, ce guide entend être un outil, un cahier des charges à destination des copropriétaires pour qu’ils puissent faire jouer efficacement la concurrence entre syndics et rééquilibrer le rapport de forces entre les syndics et les copropriétés. Au-delà de cette initiative concrète, l’ARC et l’UFC-Que Choisir pressent une nouvelle fois les pouvoirs publics de publier les décrets tant attendus sur les syndics, et, ce, après avoir organisé une véritable consultation des parties prenantes, au-delà du seul Conseil National de la Gestion et de la Transaction immobilière.

Retrouver ce guide dans le fichier joint ci-après:
Que Choisir en Ligne


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Elections de locataires HLM
Les listes de candidats sont obligatoirement présentées par des associations œuvrant dans le domaine du logement conformément aux dispositions de l'article L421-9 du CCH. *
L’UFC Que Choisir de l’Ardèche a l’ambition de présenter des candidats. Pour cela, elle fait appel à ses adhérents et sympathisants afin de constituer ses listes de candidats.
Les candidats devront être locataire d’un local à usage d’habitation d’Adis ou de Vivarais Habitat, être âgé de 18 ans au minimum, ne pas tomber sous le coup des dispositions de l’article R 423-12, être à jour de ses loyers ou produire la Décision de justice octroyant les délais de paiement de loyer ou des charges.
Si vous ou votre entourage (voisins, amis…) êtes intéressé pour vous présenter en tant qu’administrateur, administratrice ou tout simplement pour obtenir des informations sur ces élections, alors n’hésitez pas à prendre contact avec nous le plus rapidement possible (Tel : 04 75 39 20 44).

* Article L 421-9 Les représentants des locataires au conseil d'administration de l'office sont élus sur des listes de candidats présentées par des associations œuvrant dans le domaine du logement. Ces associations doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation à caractère philosophique, confessionnel, ethnique ou racial et ne pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l'habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441 , ou du droit à la ville défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville.

Que Choisir-Ardeche


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Honoraires de location: Les locataires font les frais du lobby des professionnels !
Ce décret, qui fixe les montants maximum - en euros et par m2- des « frais d’agence » dus par le locataire fait s’envoler l’objectif ambitieux énoncé par le Législateur de « diviser les frais au moins par deux ».

En effet, selon notre étude de 500 annonces actuelles d’agences immobilières(1) , les plafonds retenus incluant l’état des lieux (désormais payant !) - 15€/m2 bassin parisien, 13 pour les autres grandes agglomérations et 11 dans le reste du territoire - sont, au mieux, une avancée économique relative, et, au pire, un total reniement de baisser les frais d’agences.

Le plafond de 15 € pour le bassin parisien ne permettra de faire baisser le prix de moitié qu’à Paris, et encore pas pour toutes les surfaces. Dans les autres agglomérations c’est encore pire : les plafonds sont supérieurs aux prix actuellement pratiqués. Ainsi, une agence qui met à bail un logement de 30 m² à Aix-en-Provence facture 374 € au locataire, soit 12,3 € /m2, moins que les 13 euros du décret. De même, à Dijon, pour un 20m2, le montant actuel de 10€/m2 est aussi en deçà des 11 euros. Avec des plafonds supérieurs à la réalité du marché, il existe donc un vrai risque inflationniste pour les zones tendues et détendues.

Après les victoires judiciaires de l’association ayant fait condamner pour pratiques illicites des agences immobilières ayant facturé des honoraires de location prohibitifs (environ un mois de loyer), le décret « frais d’agences » transforme donc le succès législatif de la loi ALUR d’encadrer strictement ces honoraires, obtenu de haute lutte, en victoire à la Pyrrhus.

La déception des consommateurs est donc aujourd’hui à la hauteur de l’attente : forte. Faut-il à nouveau rappeler que l’essentiel des services des agences immobilières servent les intérêts du seul bailleur qui les mandate? Le blanc-seing donné au décret, durant l’été, par le conseil national de la gestion et de la transaction immobilière (CNGTI) n’est guère étonnant dans la mesure où cette instance est majoritairement composée de professionnels, qui ne cessent de combattre les avancées de la loi ALUR. En vue de diviser par deux les honoraires, il aurait fallu maintenir les plafonds de 12, 8 et 4 euros évoqués dans un premier temps par le Ministère.

Au vu de ces éléments, et soucieuse de garantir l’effectivité d’une Loi qu’elle a soutenue et saluée, l’UFC-Que Choisir demande aujourd’hui au gouvernement:

- de réviser rapidement, après une étude exhaustive du marché, les plafonds du décret pour respecter la volonté du Législateur d’une division par deux des frais d’agence des locataires.
- d’ouvrir une consultation large, au-delà du CNGTI, sur les futurs décrets d’application de la loi ALUR qui se font encore attendre.




(1) Prix pratiqué par les agents immobiliers sur la base de 500 références (annonces immobilières) représentatives de chacune des zones concernées par le décret.
Que Choisir en Ligne


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Entreparticuliers, Partenaire-europeen, Reseaudesparticuliers: DĂ©luge de plaintes
Qu’il s’agisse d’Entreparticuliers.com, Partenaire-europeen.fr ou Reseaudesparticuliers.com, les trois diffuseurs d’annonces immobilières en ligne utilisent des techniques semblables : ils contactent les vendeurs après avoir repéré leur bien sur un site de grande audience (souvent Leboncoin.fr ou Particulieraparticulier.fr, PAP). Ils leur proposent alors de mettre l’annonce sur leur propre site, moyennant une somme non négligeable (souvent difficile à déterminer de prime abord) et… en faisant miroiter l’existence d’acheteurs potentiels déjà intéressés par le bien !

Entreparticuliers.com déjà condamné

L’affaire doit être rentable ! Car malgré la sévère condamnation dont a écopé le site d’annonces immobilières Entreparticuliers.com, certaines pratiques semblent avoir toujours cours ! Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre (confirmé par la Cour de cassation en 2012) avait condamné le site d'annonces à 150 000 euros d'amende pour pratiques commerciales trompeuses et publicité mensongère. Le PDG, Stéphane Romanyszyn, également poursuivi, s’est vu infligé 3 mois de prison avec sursis et 15 000 euros d'amende.

Si l’on se penche sur les derniers témoignages recueillis par Que Choisir, il semble exister des ressemblances assez frappantes entre certaines pratiques condamnées par le TGI de Nanterre et les nouveaux faits décriés. Un internaute détaille ainsi sur notre forum à propos du site Entreparticuliers.com : « À peine mon annonce mise sur le site Le bon coin, un commercial (assez sympa au demeurant) me contacte pour proposer une annonce (sur le site Entreparticuliers.com) à 89 € pour 3 mois. J'accepte. Il m’annonce ensuite qu’il me met en relation avec une experte en communication pour finaliser l’opération. En guise d'experte, cette dame a essayé pendant près d'une heure de me fourguer de manière hyper-insistante et très agressive un forfait à 580 € ». En 2011 déjà, le TGI dénonçait l’option photos proposée de façon très opaque par le site qui faisait passer le tarif de l’annonce d’un forfait de 89 € à 145 € par mois !

Si vous êtes confronté à ce type de démarche agressive, n’hésitez pas à consulter l’une des associations locales de l’UFC-Que Choisir. Celles-ci disposent d’une grille d’analyse, établie par les juristes de l’UFC-Que Choisir, afin de déterminer pour chaque cas de démarchage la meilleure attitude à adopter.

Partenaire-europeen.fr visé par une plainte au pénal

88 plaignants, accompagnés par l’UFC-Que Choisir de Montpellier, ont par ailleurs déposé une plainte contre le site Partenaire-europeen.fr qui s’affiche aussi sous le nom 100%entreparticuliers. Les conclusions de l’avocat de l’association font notamment état de pratiques commerciales trompeuses concernant l’information sur les caractéristiques essentielles du service proposé, ainsi que sur les tarifs. Les déclarations du site : « fichier de 10 000 acheteurs constaté par huissier », ainsi que « 20 millions de lecteurs par semaine », seraient largement mensongères. Le site prétend aussi en page d’accueil être le « Numéro un du service à domicile entre particuliers » ! En termes d’audience, le site Médiamétrie ne place pourtant même pas 100%entreparticuliers dans le top 15 des sites immobiliers, en mars 2014.

Selon Maître Jean-Jacques Gandini, avocat de l’UFC de Montpellier, le prix ne serait en outre annoncé qu’en fin de rendez-vous avec un commercial, et de façon très floue. Le client serait aussi fermement orienté vers une offre de crédit. Selon l’avocat, « cela garantit à Partenaire Européen un règlement de la prestation avant que celle-ci n’ait été effectuée ». Enfin, les commerciaux auraient tendance à dissimuler l’existence du droit de rétractation dans un délai de 7 jours (ou de 14 jours pour les contrats souscrits depuis le 14 juin 2014) aux consommateurs. Des dizaines de milliers de clients auraient souscrit le contrat et auraient déboursé entre 1 371 et 4 368 €… En 2008 déjà, nous mettions en garde contre les pratiques de Partenaire-europeen.fr.
Que Choisir en Ligne
Élisa Oudin


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Travaux d’économie d’énergie: Nouveau crédit d’impôt
30 % de crédit d’impôt sans aucune condition de ressources dès qu’on engage des travaux d’économie d’énergie, la première pierre du chantier de la transition énergétique qui vise à rendre les logements plus sobres en énergie est entrée en vigueur ce 1er septembre. Fixé à 25 % et conditionné à la réalisation d’un bouquet de travaux, le crédit d’impôt qui était en place depuis le 1er janvier 2014 disparaît donc de fait. Désormais c’est 30 % pour tout le monde et dès la première intervention, pour tous les travaux qui ouvrent droit au crédit d’impôt développement durable. Ce peut être le changement de chaudière, l’installation d’un poêle à bois, l’isolation des combles, le remplacement des fenêtres, la régulation du chauffage, ou toute autre intervention destinée à faire des économies d’énergie. Autre évolution, tous les ménages y ont droit, plus aucune condition de ressources n’est fixée.

Une facture qui s’allège de 30 %, ce nouveau crédit d’impôt devient à coup sûr très incitatif. Que Choisir appelle donc à la vigilance car il risque de susciter l’appétit des réseaux et des professionnels à l’affût de profits faciles. Le crédit d’impôt soumis à l’exigence du bouquet de travaux avait quelque peu calmé les ardeurs des spécialistes du démarchage téléphonique, de la vente à domicile et des prix prohibitifs. Celui-ci risque de relancer les effets d’aubaine, les équipements vendus pour la marge qu’ils procurent plus que pour répondre au besoin du client. L’important est d’engager les travaux les plus efficaces pour réduire sa facture de chauffage, il faut garder cet objectif à l’esprit en toutes circonstances, en particulier face à un commercial tenace et convaincant !

Qui croire ?

Si le site officiel renovation-info-service.gouv.fr signale bien la mise en place de ce nouveau crédit d’impôt, le site de l’Ademe en reste ce 1er septembre au crédit d’impôt entré en vigueur le 1er janvier, et si vous contactez votre service des impôts, il y a fort à parier qu’il vous parlera des 25 % pour un bouquet de travaux. Ce décalage s’explique aisément puisque la loi de finances 2014 avait fixé le crédit d’impôt à 25 % et pour au moins deux interventions. La décision du gouvernement change la donne mais ne sera actée que dans la prochaine loi de finances.

Que Choisir en Ligne
Élisabeth Chesnais


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PrĂŞt immobilier: Forcing des vendeurs contre la clause suspensive
Depuis deux ans à présent, le marché immobilier s’est ralenti en France (contraction plus ou moins importante des prix, délais de vente plus élevés...). Dans ce contexte, certains vendeurs ont tendance à s’impatienter… et à vouloir s’assurer que l’offre des acheteurs est bien ferme et définitive. C’est ainsi que de plus en plus d’entre eux demandent aux acheteurs de renoncer à la clause suspensive en cas de non obtention du prêt immobilier.

Absence de clause

Concrètement, au moment où les acquéreurs souhaitent formuler une offre d’achat, l’agent immobilier les informe que le vendeur « souhaite que la clause suspensive ne soit pas incluse dans le compromis de vente ». Cette pratique se développe en totale infraction avec la loi Scrivener de 1979. L’article L. 312-15 du code de la consommation qui en est issu dispose en effet que lorsque l’acheteur recourt à un prêt immobilier, la promesse de vente est subordonnée à l’octroi du prêt. Or cette disposition est d’ordre public. « Personne, pas même les parties d’accord entre elles, ne peuvent y déroger », proteste vigoureusement Maître Nathalie Couzigou-Suhas, notaire. Pierre-Antoine Menez, responsable de la commission Ethique à la Fnaim renchérit : « La responsabilité de l’agent immobilier pourrait même être mise en cause, en cas d’absence de la clause, si l’agent sait qu’un prêt est nécessaire à l’acheteur ».

Conséquence pratique : même si l’acheteur n’a pas fait inscrire expressément la clause suspensive dans la promesse de vente, celle-ci s’applique bel et bien.

Renonciation par Ă©crit


Allant plus loin, certains acheteurs indiquent par écrit, dans la promesse, qu’ils renoncent à la clause suspensive. Il faut dans ce cas distinguer deux situations, précise Me Couzigou-Suhas : « La jurisprudence est claire. Si l’acheteur peut démontrer que le vendeur était parfaitement informé qu’un prêt immobilier était nécessaire, alors la fraude à la loi est constituée. Bien qu’ayant renoncé par écrit à la clause suspensive, l’acheteur peut toujours en bénéficier. En revanche, si rien ne permet de montrer que le vendeur était informé que l’acheteur avait l’intention de recourir à un prêt, il n’y a pas fraude du vendeur. L’acheteur ne peut se prévaloir de la clause suspensive, s’il n’obtient pas son prêt ! ».
Que Choisir en Ligne
Élisa Oudin


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Rénovation énergétique des logements: Piètre performence du système
La flambée du budget « énergie » des ménages (+23% depuis 2007) exige une réelle rénovation énergétique du parc vieillissant de logements. Cette rénovation repose aujourd’hui sur deux types d’acteurs : les professionnels labellisés « RGE » - labellisation promue comme une garantie de compétence - et les partenaires d’EDF et GDF-Suez. L’UFC-Que Choisir a donc décidé de mener l’enquête pour tester leur fiabilité : en mars-avril, l’association a sollicité 34 professionnels pour évaluer la performance énergétique de 5 maisons situées aux quatre coins de la France, et recommander des travaux de rénovation, avant de faire analyser les devis par un expert indépendant(2). Sur les 29 professionnels s’étant déplacés, la déception est à la hauteur des enjeux : immense !

Évaluation du bâti : un audit aux abonnés absents dans 75% des cas, et une véritable loterie en termes d’informations

Alors qu’un audit énergétique total du bien immobilier est indispensable pour la fiabilité des recommandations, à peine 58% des prestataires ont visité l’ensemble des lieux. Pire, sur les 29 déplacements, seuls 8 rapports personnalisés et exhaustifs ont été remis aux propriétaires. 15 professionnels se sont contentés de devis standards contenant essentiellement des recommandations sommaires de travaux, quand 6 n’ont même pas pris la peine d’envoyer le moindre document. Au final, seul un quart des prestataires respecte l’exigence d’audit préalable. Ce piteux résultat en termes d’audit aboutit inévitablement à des propositions de travaux parcellaires, voire incohérentes.

Conseils sur les travaux : du grand n’importe quoi

Seul 1 professionnel sur les 23 ayant adressé des recommandations écrites, a proposé des travaux sur les 3 critères exigés en matière de rénovation énergétique : enveloppe du logement, ventilation, production de chaleur. L’absence d’approche globale est particulièrement criante chez les partenaires d’EDF ou de GDF-Suez concentrés sur le système de production de chaleur. Comble du mauvais conseil : certains ont constaté durant l’évaluation une perte importante de chaleur du logement… mais n’ont rien proposé in fine sur l’enveloppe du bâti ou la ventilation ! Cette incohérence se double de la valorisation par ces « experts » de matériels peu performants, alors que le surcoût du passage à un isolant plus épais est négligeable - loin du coût de la main d’œuvre et de l’outillage nécessaire - et permet de réaliser les plus grandes économies.

Conseils financiers : la garantie…d’un service minimum

Tous les professionnels étudiés ne donnent qu’une information minimale et générique sur les aides au financement et ne se livrent à aucun conseil financier personnalisé, détaillant les montants d’aides auxquels le ménage peut prétendre. Le consommateur est laissé seul face à une documentation aussi lourde (33 pages) que technique. Résultat : les devis sont tous aux coûts bruts, hors aides, ce qui peut fausser la prise de décision de la part des propriétaires. En effet, une fois les aides intégrées, certains devis plus efficaces mais a priori plus onéreux s’avèrent, en fin de compte, bien plus économiques.

Au final, un système d’aide à rénover de fond en comble

Ces insuffisances, à tout niveau, pointent l’échec du système d’aide à la rénovation, à commencer par les prestataires de confiance. Les partenaires d’EDF et GDF-Suez sont loin du service attendu, d’autant plus que leurs prestations sont facturées respectivement pas moins de 290€ et 390€. L’échec de la démarche « RGE » est encore plus criant du fait notamment d’une formation abrégée (2 jours) et non continue, de l’absence de contrôles récurrents ou de la non-opposabilité des économies d’énergies alléguées. Quant aux mécanismes de financement, ils sont tellement complexes et changeants que les professionnels ont préféré abandonner tout accompagnement du client qui se retrouve perdu dans une véritable jungle informative et tarifaire.

Décidée à assainir un marché crucial pour les dépenses énergétiques des consommateurs et l’environnement, l’UFC-Que Choisir exige une totale remise à plat du système d’aide à la rénovation énergétique et demande à la Ministre de l’Ecologie que le projet de loi sur la transition énergétique:

-Renforce drastiquement la formation et le contrôle du « signe de qualité » «RGE»
-Promeuve une nouvelle filière d’experts indépendants capables de coordonner les travaux et d’accompagner le consommateur tout au long de sa démarche de rénovation énergétique – de l’audit à la réalisation des économies, une sorte d’architectes énergéticiens;
-Revoie complètement les aides au financement pour accroître leur impact incitatif : progressivité des aides en lien avec la performance de la rénovation, complémentarité entre les différentes aides (Ecoprêt ; CIDD)




(1) Reconnus garant de l’Environnement
(2) Sur les 34 professionnels contactés, 29 ont effectué une visite débouchant sur 25 évaluations et 23 propositions. Ces propositions ont été analysées par un prestataire indépendant travaillant pour les grands acteurs du secteur en France et en Europe

Retrouver l'étude complète de l'UFC sur le document joint à cet article.
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