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Toiture végétalisée: Les défauts ne sont pas couverts
Également surnommée « écotoit » ou « toit vert », la toiture végétalisée fait de plus en plus d’adeptes. Le concept consiste à recouvrir un toit plat ou à pente légère d’un substrat planté de végétaux (des plantes à courtes racines, très résistantes au froid et à la chaleur comme les lichens). Souvent utilisé lors de la construction des bâtiments durables ou de type HQE (haute qualité environnementale), il est aussi proposé lors d’une rénovation du toit-terrasse d’un immeuble en copropriété. Les arguments en faveur d’un toit végétalisé ne manquent pas : atténuation des chocs thermiques, notamment des chaleurs estivales, protection de la biodiversité, filtration des eaux de pluies qui servent à l’arrosage des végétaux du toit, meilleure étanchéité à l’air et à l’eau… Reste que si la végétation du toit pousse mal ou ne remplit pas son rôle, obtenir réparation n’est pas chose facile.

Ni garantie décennale ni garantie de 2 ans

Dans un récent arrêt (1), la Cour de cassation a jugé que les désordres qui affectent le revêtement végétal d’une toiture ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement, telle que définie par le code civil (article 1792-3). À ses yeux, les désordres ne compromettent pas la solidité de la toiture, ni ne la rendent impropre à sa destination. En conséquence, la toiture végétalisée ne bénéficie ni de la garantie décennale liée à la construction, ni de la garantie de 2 ans comme tous les équipements liés à l’ouvrage, puisqu’elle ne « fonctionne pas ».

La toiture végétalisée est « dissociable » de l’immeuble et, à ce titre, ses défauts ne font pas l’objet d’une garantie particulière. Seul recours pour les propriétaires confrontés à des végétaux morts ou qui ne poussent que partiellement, mettre en jeu la responsabilité civile du constructeur. Ils ont 5 ans pour le faire mais ils doivent non seulement apporter la preuve de la défectuosité des végétaux (par un constat d’huissier par exemple), mais aussi prouver un préjudice qui serait la conséquence d’une faute ou d’une erreur du promoteur ou du constructeur qui a procédé à la pose des végétaux. Ce qui est nettement plus compliqué.

(1) Cass. civ. 3 18/2/2016, n° 15-10.750.
Que Choisir en Ligne
Jean-Paul Geai


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Location non meublée via agences immobilières
Vous êtes, ou allez prochainement, vous mettre à la recherche d’une location et le bien qui vous fait rêver n’est disponible que par le biais d’une agence immobilière. Malheureusement, comme les différentes études de l’UFC Que Choisir ont le pu le démontrer, bon nombre d’agents immobiliers font fi des règles légales qui s’imposent à eux.

Pour vous aider face à ces mauvaises pratiques, l’UFC Que Choisir met à votre disposition
10 questions/réponses autour de vos droits.

1/ J’ai trouvé un logement qui me conviendrait mais il n’y aucune information quant à la consommation énergétique du logement. Est-ce normal ?

Depuis le 1er janvier 2011, toute annonce de location devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit faire apparaitre la lettre ou le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence (Décret n° 2010-1662 du 28 décembre 2010).

Cet élément vous permet de savoir si le logement que vous convoitez est, ou non, énergivore et donc vous permet de sélectionner un bien pour lequel les factures d’énergie seront moins importantes.

Par ailleurs, s’il n’existe pas de sanctions spécifiques à ce manquement, le secrétaire d'Etat au logement a précisé, dans le cadre de deux réponses ministérielles[1], que le droit commun a vocation à s'appliquer au défaut d'affichage du DPE comme à l'inexactitude de celui-ci et qu’ainsi : « au plan civil, le dol (art. 1116 du code civil) peut résulter de la dissimulation d'un fait qui, s'il avait été connu, aurait conduit l'acquéreur à ne pas contracter ou à le faire à un prix moindre (la sanction est la nullité de l'acte ou la réduction du prix) ; au plan pénal, le grief de publicité de nature à induire en erreur (art. L. 121-1 du code de la consommation) peut être relevé par les services des fraudes et faire l'objet des sanctions de l'article L. 213-1 du même code : deux ans de prison et 37 500 EUR d'amende. »

Le risque d’une sanction n’est pas que théorique puisque le manquement à cette obligation d’affichage a déjà été réprimé par la condamnation d’une agence immobilière à indemniser le locataire dès lors que cette non application des textes a des conséquences sur le choix du locataire[2].

A savoir : A titre exceptionnel et pour certains types de logements, le DPE n’est pas requis. C’est notamment le cas des bâtiments indépendants dont la SHOB (surface hors œuvre brute) est inférieure à 50 m².



2/ J’ai trouvé un logement qui me conviendrait mais sur l’étiquette énergétique apparaît la mention « DPE en cours » ou « DPE vierge ». Qu’est-ce que cela signifie ?

Toute annonce doit présenter la lettre ou le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence. Il ne peut donc y avoir de présentation avec indication d’un diagnostic de performance énergétique en cours de réalisation.

A titre exceptionnel, plus particulièrement pour les biens antérieurs à 1948 et pour lequel il n’a pu être possible de récupérer les éléments nécessaires à l’établissement du DPE conformément à la méthode prévue réglementairement, il est possible de présenter une échelle de référence avec la mention « DPE vierge ».



3/ Pour la constitution de mon dossier, l’agence peut –elle demander n’importe quelle justificatif ?

La loi ALUR a prévu une liste limitative de pièces exigibles dans le cadre de l’accès à la location. Cette liste a été strictement précisée dans un décret du 5 novembre 2015.

Les pièces qui peuvent être demandées au locataire et à sa caution sont réparties en 4 catégories :

A - Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire

B - Une seule pièce justificative de domicile

C - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles

D - Un ou plusieurs documents attestant des ressources

La liste précise des pièces pouvant être demandée au candidat locataire et à la caution est accessible ici .

TOUT document ne figurant pas sur cette liste est donc INTERDIT. Parmi les documents interdits les plus fréquemment demandés on trouve le RIB, le livret de famille, le justificatif de domicile tel que les factures EDF/EAU pour le locataire.



4/ Pour optimiser les chances d’avoir un logement, l’agence peut-elle me demander un chèque de réservation ou me faire signer un acte d’engagement ?

La pratique du chèque de réservation est interdite depuis plusieurs années (article 35 de la loi sur le droit au logement opposable (DALO) et a été confirmée par le décret du 5 novembre 2015 n’autorisant pas une telle demande.

Face à cette interdiction, certaines agences immobilières font signer un acte d’engagement au candidat locataire par lequel il s’engage à payer les honoraires de location et les échéances de la location si son dossier devait être retenu. Un tel engagement est problématique pour le candidat à la location, qui en l’absence de certitudes, aura certainement déposé plusieurs dossiers. Une clause similaire a d’ailleurs été jugée abusive dans un arrêt du 19 octobre 2014 de la Cour d’Appel de Grenoble suite à une procédure engagée par notre association locale de Grenoble.



5/ Quels éléments financiers peuvent m’être demandés pour garantir les obligations du locataire ?

Tout d’abord, tout propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui sera encaissé, limité en location non meublée, à un mois de loyer hors charges (2 mois pour les locations meublées).

Ensuite, le bailleur peut demander qu’un tiers s'engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance dans le paiement du loyer. Attention, cette possibilité n’est pas ouverte à tous les bailleurs, notamment aux propriétaires particuliers qui disposent d’une assurance pour loyers impayés (si le locataire n'est ni étudiant ni apprenti).

Dans les deux cas, vous avez la possibilité de faire appel à différentes aides. Par exemple, en vous rapprochant d’Action Logement pour l’avance et la garantie locapass.



6 / L’agent immobilier m’indique que ses honoraires sont équivalents à un mois de loyer. Est-ce possible ?

Lorsque vous avez recours à une agence pour trouver un logement, les services de l’agence font l’objet d’une facturation. Cette rémunération est maintenant strictement encadrée.

Les honoraires sont divisés en deux catégories : la première, obligatoire, comprend la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail et la deuxième concerne la réalisation de l’état des lieux si celui-ci est effectué par l’agence.

La loi ALUR a fixé des plafonds selon des zones définies pour le règlement de ces honoraires :

- zones très tendues : 12 €/m2, plus 3 €/m2 si l’état des lieux est réalisé par l’agence

- zones tendues : 10 €/m2, plus 3 €/m2 si l’état des lieux est réalisé par l’agence

- zones non tendues : 8€/m2, plus 3 €/m2 si l’état des lieux est réalisé par l’agence

Vous pouvez retrouver le plafond applicable Ă  votre commune Ă  cette adresse

Ainsi, en fonction de la taille du logement et de sa situation géographique, les honoraires de l’agent immobilier peuvent encore représenter l’équivalent d’un mois de loyer.



7 / L’agence par laquelle je loue mon bien est-elle la seule à pouvoir réaliser l’état des lieux ?

Un état des lieux est effectué à votre entrée et à votre sortie du logement. L’état des lieux décrit l’état dans lequel se trouve le logement. Ce document est essentiel.

Le montant que l’agence est en droit de vous facturer, pour le seul état des lieux d’entrée, est de 3 €/M2 (décret du 1er août 2014).

Mais elle n’est pas la seule à pouvoir être mandatée pour réaliser ce type de prestation. Ainsi, l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles ». Ce peut être une agence mais aussi un autre tiers, comme un huissier de justice.

Si l’huissier présente l’avantage indéniable d’être totalement indépendant de l’une des parties, l’opportunité pour le locataire de s’accorder avec le bailleur pour mandater un huissier sera avant tout économique et cela en fonction de la taille du logement.

Prenons l’exemple d’un 60 m2 : si l’huissier facture sa prestation 250 € à diviser entre les parties, donc 125 € chacun, et que l’agence facture l’état des lieux au plafond maximum, soit 3 € m2 et donc 180 € pour chacun, il peut être plus intéressant tant pour le bailleur que le locataire de faire appel à ce tiers.

Bon à savoir : L'état des lieux d'entrée peut dans certains cas être complété ultérieurement à sa réalisation. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement, ou durant le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.



8/ L’agent immobilier me demande de payer l’ensemble de ses honoraires d’un coup. En a-t-il le droit ?

Excepté le cas où l’on vous ferait signer le bail et réaliser l’état des lieux dans la foulée, l’agent immobilier ne peut réclamer un paiement unique pour l’ensemble des prestations.



En effet, l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les honoraires de visites, constitution du dossier et rédaction du bail sont dus à la signature du bail alors que ceux pouvant être facturés pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée sont dus à compter de la réalisation de la prestation .



La FNAIM, dans un communiqué de presse du 11 septembre 2014, indiquait d’ailleurs : « La loi ALUR précise bien que « ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation ». Or, l’état des lieux n’est dressé, dans la plupart des cas, que postérieurement à la signature du bail, au moment de la remise des clés. C’est pourquoi la FNAIM recommande de ne pas additionner les deux éléments de rémunération en un seul paiement , mais de procéder à deux paiements distincts ».



9/ L’agence peut-elle me proposer de souscrire des services complémentaires à la location comme une assurance multirisques habitation ?

L’agence immobilière peut tout à fait vous proposer des services complémentaires mais ne peut vous imposer de souscrire à de tels services qui doivent rester facultatifs.

A titre d’exemple, le fait d’intégrer dans le montant du loyer une assurance, dès lors qu’elle semble s’imposer au candidat locataire, pourrait caractériser une pratique commerciale déloyale.



10/ En cas de pratiques illicites de l’agence immobilière (absence d’informations obligatoires, exigence de pièces interdites, honoraires non réglementaires), que puis-je faire ?

Lorsque vous constatez qu’une agence immobilière ne respecte pas ses obligations, vous pouvez, à l’aide de captures écrans ou photos, saisir les services des directions départementales de la protection des populations (DDPP) dont vous trouvez les coordonnées à cette adresse

Les agents de la DDPP pourront diligenter une enquête et, en cas d’infractions, engager les moyens d’action dont ils disposent.

Par ailleurs, en cas de litiges avec l’agence immobilière, vous pouvez vous rapprocher de l’association locale UFC-Que Choisir la plus proche de chez vous.

[1] réponses ministérielles n° 95911 et n° 95241 des 11 et 18 janvier 2011

[2] Tribunal d’instance de Moulins 4/01/2013
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Accès à la location: 400 agences immobilières mises en demeure !


Suite à son enquête de 2011 sur la voracité tarifaire des agences immobilières vis-à-vis des candidats locataires (1 mois de loyer environ pour les frais d’agence) et leur avarice en termes d’informations (défaut d’affichage et de conseils), l’UFC-Que Choisir avait obtenu des avancées dans la Loi ALUR de mars 2014[2]. Mais qu’en est-il de leur effectivité ? L’association a donc de nouveau mené l’enquête en novembre 2015… Loin d’un assainissement, force est de déplorer la persistance d’excès à tous les étages !

Information : le droit des locataires massivement bafoué :

Mettant toujours la transparence aux oubliettes, pas moins de 35 % des agences n’affichaient pas systématiquement (28% en 2011) l’information sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) alors même qu’en raison de la flambée des prix de l’énergie, cette information est particulièrement importante pour le locataire qui ne peut pas intervenir sur l’isolation du logement. De même, l’information détaillée sur les honoraires distinguant les frais d’agence de l’état des lieux qui peut être réalisé par un tiers, n’est respectée que dans seulement 18 % des cas. Pire, 26% des agences n’affichent toujours aucune information sur les honoraires en vitrine (21% en 2011), alors que cette obligation légale date de 25 ans !


Frais d’agence : le respect en trompe l’œil des plafonds réglementaires



Si les plafonds réglementaires sont respectés dans 94% des cas, ce résultat ne saurait néanmoins masquer une triste réalité. L’ambition du législateur d’une division par deux des frais d’agence dus par le locataire se solde par un échec. Pire, dans certaines zones, on note une inflation:

- zone très tendue: les frais d’agence n’ont baissé que de 20% entre 2011 et 2015, loin des 50% promis par le législateur
- zone tendue : les frais ont baissé de 10%
- zone détendue : les frais, loin de baisser, ont légèrement augmenté passant de 7,1€ à 7,5€ du m2 (+5%).


Honoraires par m2, comparaison 2011-2015





Les craintes émises par l’UFC-Que Choisir, au moment de la publication du décret, se confirment donc de manière criante avec cette enquête. Et les tarifs élevés pour les locataires ne trouvent aucunement leur justification par la qualité du conseil et des services proposés.


Conseils et services : 8 agences sur 10 en infraction !


Le service au candidat locataire est fort limité. Dans 38% des cas, l’agence n’a pas donné d’informations détaillées sur le bien en location (photo de l'appartement, détails sur l'état de l'appartement), celle-ci étant en outre totalement absente dans 12% des cas. Pire, la quête excessive de garanties des agences au profit des bailleurs a la vie dure. Malgré le décret de novembre 2015 listant strictement les pièces exigibles, 81% des agences enquêtées n’ont pas hésité à demander au moins un document interdit : RIB, livret de famille, carte grise, etc. (62% en 2011).


Au vu de ces éléments accablants, l’UFC-Que Choisir:

met en demeure de se conformer à leurs obligations légales et réglementaires, en lien avec les associations locales UFC-Que Choisir, 392 agences enquêtées pour lesquelles des illégalités ont été constatées (soit 30% des agences visitées). A défaut de réaction de la part des agences concernées, elle envisagera des actions judiciaires.
demande à l’administration d’intensifier les contrôles auprès des agences immobilières
intervient auprès du gouvernement en vue d’une baisse significative des plafonds réglementaires des honoraires, d’une amélioration de la teneur des informations affichées, notamment s’agissant de la possibilité de faire réaliser l’état des lieux par un tiers, et d’une publication sans délai des décrets d’application de la Loi ALUR encore en attente comme celui prévoyant une grille de vétusté devant permettre une objectivation de l’état des lieux.

Par ailleurs, décidée à ce que les consommateurs aient connaissance de leurs droits et évitent les pièges, l’association publie un « questions-réponses » sur l’accès à la location via les agences en 10 points .



[1] Les bénévoles de 118 associations locales de l’UFC-Que Choisir ont visité 1 246 agences immobilières, réparties dans 76 départements. Ces visites ont été effectuées entre le 7 novembre 2015 et le 21 novembre 2015 autour d’un scénario unique : aider un jeune membre de sa famille dans sa recherche studio/T2 à louer. Le candidat locataire avait un dossier répondant aux obligations légales. Il gagnait 3 fois le montant du loyer et n’avait pas de garant. Ils entendaient vérifier le respect par les agences des obligations légales et réglementaires s’agissant de l’information en vitrine, du montant des honoraires exigés et des pièces demandées pour le dossier, et apprécier le conseil.

[2] La Loi ALUR a ainsi strictement délimité les prestations facturables aux locataires, plafonner les frais d’agences, circonscrit strictement les pièces exigibles pour la constitution du dossier, et prévu la mise en place d’une grille de vétusté pour objectiver la réalisation de l’état des lieux.


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Répartiteurs de frais de chauffage: Une lapalissade transformée en plébiscite
Même la ministre de l’Écologie, qui s’apprête à signer un décret contesté de toutes parts, ne devait pas espérer un tel plébiscite. En effet, 91 % des Français se déclarent favorables à l’individualisation des frais de chauffage en copropriété.

C’est le résultat du sondage commandé par le Syndicat de la mesure qui regroupe les professionnels du secteur, Ista et Techem en tête, les grands bénéficiaires de ce décret à venir. Mais 91 % de oui à la question posée : « Êtes-vous favorable à l’individualisation des frais de chauffage pour les bâtiments à chauffage collectif, c’est-à-dire au fait de répartir le coût du chauffage en fonction de la consommation réelle ? », ça va de soi. Toute personne à peu près sensée qui n’est pas experte en copropriété y est évidemment favorable et c’est heureux.

En revanche, à l’exception des professionnels qui ont beaucoup à y gagner, industriels de la mesure et syndics de la Fnaim, tous les spécialistes de la copropriété sont contre et ça fait du monde.

De l’Union sociale de l’habitat qui représente les grands bailleurs sociaux à l’Association des responsables de copropriété au nom des copropriétés privées en passant par les experts en efficacité et rénovation énergétiques, d’Effinergie et du Réseau pour la transition énergétique aux bureaux d’études thermiques spécialistes du secteur, tous les connaisseurs du logement collectif s’opposent à ce projet de décret et à juste titre. Dommage que le gouvernement ne les entende pas.


L’individualisation n’est qu’un leurre

Pour les occupants, l’individualisation promise par le décret n’est qu’un leurre. Individualiser a priori, c’est payer en fonction de sa consommation, zéro si on ne se chauffe pas. Or la facture de chauffage en immeuble, ce n’est pas ça du tout. Elle se divise en plusieurs parties, une pour le contrat de maintenance de la chaufferie et les réparations, une pour la production d’eau chaude, une autre pour le chauffage des communs, et enfin celle qui concerne le chauffage de chaque logement. Seule cette dernière partie va faire l’objet de l’individualisation. Or c’est en moyenne un tiers du montant payé… très loin de « l’individualisation des frais de chauffage » plébiscitée par les Français.

Et le sondage n’a évidemment pas pu parler de la chaleur qui se diffuse d’un logement à l’autre, ce que les thermiciens appellent « le vol de calories », contrairement à l’eau qu’on consomme à 100 % individuellement. Rien non plus sur les contorsions dans les évaluations chiffrées que les services du ministère ont dû faire pour soutenir leur ministre. La moitié des copropriétés étaient en effet toujours perdantes financièrement au bout de 10 ans lors de leur première évaluation, il a fallu modifier des paramètres pour que tout le monde y gagne !
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Élisabeth Chesnais


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DĂ©cret syndics : L'UFC-Que Choisir et l'ARC entendues...
Ce décret, loin de reprendre le simulacre de projet de décret proposé par le Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière, cousu mains pour les syndics, est ainsi à saluer même si son entrée en vigueur (1er juillet 2015), postérieure aux dates ordinaires des Assemblées Générales, risque de compromettre la prise d’effet immédiate des avancées obtenues. En effet, il doit permettre de remédier aux principaux abus dénoncés dans le cadre de l’observatoire des syndics que les associations ont lancé en 2013, bien que certaines avancées se font encore attendre.

I. Un grand lot d’avancées :

a) Des forfaits obligatoirement adaptés : Les copropriétés vont enfin cesser de se voir imposer des tarifs prohibitifs pour des prestations laissées à la seule discrétion du syndic : nombre de visites ou de réunions du conseil syndical avec présence du syndic, tranches horaires pendant lesquelles certaines vacations - limitées dans le contrat type - sont incluses dans le forfait. Les copropriétaires ne paieront plus en sus du forfait des vacations pour des AG sauf cas exceptionnels (durée de l’AG particulièrement longue etc…). Il s’agira pour cela que les copropriétaires connaissent bien leurs besoins avant de souscrire le contrat type. Autre avancée majeure : la règle « toute heure commencée est due » (présente dans les contrats Immo de France et Citya) est supprimée.

b) Des frais privatifs désormais limités : si la victoire est loin d’être totale pour les copropriétaires concernés, le décret a le mérite d’essayer de cantonner les frais payés par le copropriétaire en situation d’impayés de charges. Désormais, les « transmissions de dossier à l’avocat » ou bien de « suivi de dossier » sont des prestations qui ne pourront plus être facturées au copropriétaire défaillant, sauf en cas de diligences « exceptionnelles », en espérant que le terme « exceptionnelles » soit entendu strictement.

c) Des frais de photocopies qui disparaissent enfin : Le décret met fin à la facturation injustifiée des photocopies, qui sont facturées en moyenne à 0,24 € la page, et qui peuvent aller jusqu’à 0,30 € la page chez Foncia, ce qui alourdit énormément les frais payés par la copropriété pour la tenue d’une assemblée générale, alors même qu’il s’agit d’un acte de base.

II. Des points noirs qui subsistent notamment :

a) Un extranet qui valorisera le forfait à la hausse : alors que l’ARC et l’UFC-Que Choisir s’attendaient à ce que le décret précise le contenu de l’extranet afin qu’il intègre tous les documents liés à la gestion courante de la copropriété (notamment les contrats souscrits par la copropriété ainsi que les factures des prestataires), le décret est malheureusement resté muet sur ce point. Pire, la minoration du forfait en cas de refus d’extranet, prévue par le décret, risque de créer un effet dissuasif à l’égard de l’extranet chez les copropriétaires, portant ainsi atteinte au développement de cette plateforme permettant des gains de productivité et donc des économies.

b) Encore des prestations indues facturables en plus du forfait : si le décret circonscrit strictement les prestations particulières jugées abusives, qui pullulent dans les contrats de syndic (17 en moyenne selon les derniers résultats de notre observatoire : allant de 12 dans le contrat « Forfait » de Nexity et jusqu’à 25 chez FONCIA dans son contrat « 1 + 1 »), il est néanmoins regrettable que subsiste encore la possibilité de facturer des prestations relevant des missions traditionnelles du syndic ou prévisibles : l’immatriculation des copropriétés, la gestion des sinistres quel que soit leur montant, ou encore les travaux urgents.

c) Le plafonnement de l’état daté se fait encore attendre : l’UFC-Que Choisir et l’ARC s’étonnent enfin que le plafonnement de l’état daté - aujourd’hui facturé entre 400 et 550 euros pour un acte totalement standardisé et informatisé - ne soit pas intégré au décret de ce jour, alors que son plafonnement est pourtant prévu par la loi ALUR.

Au vu de ces éléments l’UFC-Que Choisir et l’ARC :

- appellent les copropriétaires qui seront amenés à se prononcer sur leur contrat de syndic avant le 1er juillet 2015 (entrée en vigueur de la réforme) à se prévaloir dès maintenant des avancées du contrat type ;

- demandent aux pouvoirs publics de plafonner sans délai le prix de l’état daté à un montant devant mettre fin aux abus constatés en la matière par les syndics.

Par ailleurs, l’UFC-Que Choisir et l’ARC mettent à disposition des copropriétaires une foire aux questions actualisées sur les syndics afin qu’ils choisissent leur contrat de manière éclairée.


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Efficacité des détecteurs de fumées: Gare aux promesses fumeuses ! ... et aux failles de la réglementation ...et halte à la désinformation de certains vendeurs
Alors que la date butoir de l’obligation d’installation d’un détecteur de fumées dans les logements approche (8 mars 2015), l’UFC-Que Choisir a passé au crible ces appareils. Sur la base des résultats accablants(1) de son test labo, l’UFC-Que Choisir demande le retrait du marché de plusieurs détecteurs, dépose 3 plaintes pour pratiques commerciales trompeuses contre des fabricants/importateurs, mais surtout appelle les consommateurs à la vigilance.

Dans le prolongement des nombreux tests alarmants sur l’efficacité des détecteurs de fumées réalisés à la suite de la proposition de loi les rendant obligatoires (Loi Morange du 9 mars 2010), l’UFC-Que Choisir a analysé 18 détecteurs à la veille de l’entrée en vigueur, le 8 mars prochain, de cette obligation législative. Sur l’ensemble de l’échantillon, pas moins d’un tiers - six appareils- s’avèrent problématiques.

Conformité : 4 détecteurs sur la sellette !

Pas moins de 3 détecteurs se sont avérés non conformes car n’ayant pas réussi à détecter des feux de bois et/ou de literie, ou s’étant déclenché trop tardivement par rapport à un niveau d’opacité des fumées déjà très élevé. Source de préoccupation supplémentaire, l’un de ces détecteurs (BLYSS NB739-B1), acquis en juin 2014, avait fait l’objet d’une injonction de retrait du marché de la DGCCRF…. en janvier 2013, plus d’un an avant ! L’UFC-Que Choisir constate par ailleurs qu’un détecteur AREV Technic est à la limite de la non-conformité compte tenu de sa vitesse de déclenchement à un niveau d’opacité des fumées déjà élevé.

2 non conformités décelables dès la prise en main

Deux autres détecteurs ont simplement été expertisés dès lors qu’avant même tout test labo, des anomalies avaient été repérées avec notamment le fait de pouvoir refermer le boîtier sans les piles.

Une campagne d’information et de prévention partie en fumée ?

Promise par la loi rendant obligatoire les détecteurs de fumées, la campagne d’information sur la conduite à tenir en cas d’incendie se fait toujours, 5 ans après, cruellement attendre en France. Faut-il rappeler que l’efficacité de la présence de détecteurs est tributaire des comportements des personnes face à la lutte contre l’incendie. De dramatiques accidents ont ainsi rappelé que l’installation de détecteurs peut-être plus dangereuse qu’utile si elle créée un sentiment de fausse sécurité ou si le déclenchement de l’alarme provoque des réactions de panique susceptibles d’engendrer des comportements contre-productifs.

Au vu de ces éléments, l’UFC-Que Choisir, soucieuse de garantir la sécurité des consommateurs :

- saisit la DGCCRF pour que soient retirés du marché les détecteurs non conformes et qu’un rappel des produits déjà vendus soit opéré, avec un véritable suivi de cette injonction
- dépose plainte contre trois fabricants/importateurs pour pratiques commerciales trompeuses
- appelle les pouvoirs publics à mettre en place sans délai une véritable campagne d’information des Français s’agissant de la conduite à tenir en cas d’incendie

Mais surtout l’association appelle les consommateurs souhaitant s’équiper à la vigilance :

- en ne cédant pas aux sirènes des démarcheurs, et en privilégiant l’achat en magasin et/ou sur Internet
- en privilégiant la marque NF, dont le contrôle et le suivi sont plus rigoureux que le marquage CE
- en consultant le dossier disponible sur son site Internet


Les failles de la réglementation

La réglementation européenne avait bien fait les choses. Alors que le marquage CE ne nécessite qu’une autodéclaration du fabricant attestant la conformité de son produit en général, il a été sérieusement renforcé pour les détecteurs de fumée. Pour porter le marquage CE, ils doivent être conformes à la norme EN 14 604 (dénommée NF EN 14 604 en France), et cette conformité est vérifiée en usine par un laboratoire indépendant agréé. Ce dernier effectue un audit du site et y prélève des échantillons. En théorie, c’est parfait. En pratique, les non-conformités récurrentes prouvent que ça ne suffit pas. « L’audit du site et les tests sont faits au lancement de la production, explique Romain Canler, le délégué général de la FFMI (Fédération française de matériel incendie). Mais ensuite, il n’y a plus de prélèvements.

Les détecteurs sortent avec leur marquage CE même si le niveau de qualité baisse en cours de production. Il suffit de traces de doigts sur les diodes, de points de colle trop épais sur les buzzers, d’un stockage dans de mauvaises conditions pour que le détecteur soit non conforme. » Des propos que confirme un expert : « Le gros souci, c’est le suivi et la régularité de la production. Les réglages ne sont pas toujours faits de façon rigoureuse, les niveaux de sensibilité peuvent varier d’un lot à l’autre. » Pourtant, une fois les épreuves initiales réussies, le site de production détient son numéro de certificat. Il peut apposer le marquage CE sur tous les détecteurs qu’il produit par la suite, sans contrôle. Il y a bien un audit d’usine par an, mais plus de tests sur les produits. C’est là que le bât blesse : qu’ils sortent conformes ou non, tous ses détecteurs arrivent en règle sur le marché. Et quand les autorités révèlent un problème, elles font un rappel du détecteur lot par lot, sans jamais s’attaquer au numéro de certificat détenu par le site de production. Résultat, des usines chinoises continuent à fabriquer à la fois du conforme et du non-conforme.

Conformité aléatoire

Ainsi, en octobre dernier, un détecteur bien noté par le magazine 60 millions de consommateurs a fait, peu de temps après, l’objet d’un rappel à la demande de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Le lot testé par nos confrères était conforme, ceux de la Répression des fraudes étaient dangereux. Ce détecteur, l’Arev Technic HS 104, est également dans notre test et il est conforme, mais Que Choisir ne peut garantir que tous les lots présents sur le marché le soient. Autre exemple, le détecteur Arcotec de notre essai, non conforme et dangereux, porte le même numéro de certificat qu’un détecteur retiré en 2010. Ils sortent de la même usine, qui produit aussi le modèle Arev Technic HS 104, conforme ou non conforme selon les lots. Bref, c’est la loterie, et concernant un dispositif destiné à sauver des vies, cela est inadmissible.

Pour la sécurité des consommateurs, il est urgent que se renforce la réglementation européenne. Tous les sites de production qui sortent des détecteurs non conformes doivent perdre leur certificat, ce sésame qui donne droit au marquage CE. L’UFC-Que Choisir réclame cette mesure depuis plusieurs années, sans succès à ce jour. C’est pourtant le seul moyen d’assainir le marché. En attendant, nous recommandons les détecteurs portant la marque NF en plus du marquage CE. C’est la meilleure garantie de fiabilité. La marque NF de l’Afnor impose en effet des tests réguliers, qui ne sont pas prévus par le règlement européen. Des prélèvements sont effectués deux fois par an pendant toute la durée de commercialisation du détecteur, en usine et en magasin. Ce n’est pas infaillible puisque Fare a dû rappeler son détecteur Vesta NF l’été dernier. Néanmoins, les fabricants sont contraints de veiller au maintien de la qualité. NF limite dès lors sérieusement les risques.

Par ailleurs, comme l’explique notre guide d’achat sur les détecteurs de fumée, Que Choisir recommande les détecteurs porteurs de la marque NF. Ce signe distinctif est une garantie très supérieure au seul marquage CE. Attention, il ne faut pas confondre la marque NF, un signe de qualité reconnu par Que Choisir, avec le marquage NF-EN14604, qui est un complément au sigle CE.

Si jamais vous ne trouvez aucun des détecteurs recommandés par Que Choisir, ni aucun détecteur NF :

- Ne vous précipitez pas pour acheter n’importe quel détecteur de fumée. Les stocks vont se reconstituer d’ici quelque temps, en tout état de cause après l’entrée en vigueur de l’obligation le 8 mars.

- Il vaut mieux attendre et s’équiper plus tard d’un modèle fiable. Il n’y a rien de pire qu’être équipé d’un détecteur de fumée non conforme. Si jamais un départ de feu se produit la nuit, il ne vous réveillera pas. C’est même encore plus dangereux que de ne pas en avoir du tout car on risque de devenir un peu moins vigilant quand on se croit protégé.

- Votre assureur ne peut pas vous en tenir rigueur, comme nous l’avons expliqué dans nos questions–réponses. La loi n’a prévu aucune sanction pour les récalcitrants. Même l’administration l’indique sur son site officiel, « les compagnies d'assurance ne pourront pas se prévaloir du défaut d'installation du détecteur pour s’exonérer de leur obligation d'indemniser les dommages causés par un incendie dans les logements ».

Des vendeurs n’hésitent pas à assurer à leurs clients que des détecteurs de fumée non conformes dont Que Choisir a demandé le retrait ne présentent en réalité aucun risque. Inquiétant et dangereux.

« Suite à l’article sur les détecteurs de fumée, je suis retourné chez Leroy Merlin pour rapporter le modèle Elro RM144C que j’y avais acheté, nous signale un lecteur. "Aucune inquiétude à avoir", m’a répondu le vendeur. » Nous sommes nous-mêmes allés en magasin nous faire une idée et le propos qui nous a été tenu se veut tout aussi rassurant : Que Choisir serait en train de retester ce détecteur Elro pour apporter un rectificatif, nous a-t-on certifié !

Faux, archi-faux. Que Choisir demande toujours le retrait du marché de ce détecteur et le rappel de tous les exemplaires vendus. En effet, le détecteur Elro RM144C ne détecte pas les feux de coton et il réagit à un seuil d’opacité beaucoup trop élevé pour les feux de bois. Autant dire qu’en pleine nuit, vous risquez de mourir intoxiqué par les fumées dans votre sommeil avant qu’il ne se déclenche. Que ce détecteur de fumée puisse être présenté comme fiable en magasin est un véritable scandale.

Pas de report de date

Contrairement à ce qu’on a pu entendre ou lire ici ou là ces derniers jours, il n’y a pas de report de date pour les particuliers. C’est bien le dimanche 8 mars que l’obligation de s’équiper entre en vigueur.
Mais… pas de sanction

La loi impose le détecteur de fumée, mais elle ne prévoit aucune sanction si vous n’êtes pas équipé.

Conséquences sur l’assurance

Votre assureur vous remboursera de la même façon en cas d’incendie, que vous ayez installé un détecteur de fumée ou pas.

En revanche, les détecteurs de fumée devraient réduire le coût des sinistres incendie. Une fois équipé, vous pouvez envoyer la preuve d’achat à votre assureur et tenter d’obtenir une réduction sur le montant de votre prime d’assurance habitation.
Que Choisir en Ligne
Élisabeth Chesnais


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Guide pratique sur les Contrats de syndics
Alors que les décrets d’application de la loi ALUR concernant les contrats de syndic se font toujours cruellement attendre plus de 6 mois après le vote de la Loi, l’UFC-Que Choisir et l’ARC passent à l’action afin de permettre aux copropriétaires de bien négocier leur contrat de syndic lors de leur AG 2015. Les deux associations mettent gratuitement à disposition, sur leurs sites internet, un contrat-type et un guide pratique avec des conseils et des outils simples pour mettre efficacement en concurrence les syndics et ainsi assainir leurs pratiques contractuelles et tarifaires.

Faute de décrets définissant la teneur du «contrat type» de syndic, ainsi que la liste limitative des prestations supplémentaires, et le montant plafond des frais dits «privatifs» - les copropriétaires vont continuer - malgré la loi ALUR – à avoir les plus grandes difficultés à faire jouer la concurrence entre syndics et à comparer les différents contrats. En effet, le grand lot de prestations payantes supplémentaires - une trentaine en moyenne - et les faux forfaits «tout compris», rendent pratiquement impossible toute anticipation du montant total réel des honoraires du syndic.

Par exemple, pour une copropriété de 170 lots, un syndicat de copropriétaires a pu retenir un syndic A affichant un forfait annuel de 133 € par lot/an au détriment du syndic B affichant 150 € par lot/an, alors qu’in fine avec le jeu des prestations particulières payantes, il s’est acquitté de 183 € par lot/an (soit 38% d’augmentation) alors qu’à prestations équivalentes le syndic B avait un tarif annuel de 163 € par lot/an, soit 11 % moins cher.

Cette jungle tarifaire n’a d’égale que la prolifération de clauses abusives dans les contrats de syndics. La dernière étude de «l’Observatoire des syndics» de l’ARC et de l’UFC-Que Choisir en mai 2014 a montré qu’en moyenne 17 clauses abusives/illicites perdurent dans les contrats des gros groupes qui représentent près de 70% du marché.

C’est pour éviter aux copropriétaires ces pièges multiples que l’UFC-Que Choisir et l’ARC diffusent donc un guide pratique gratuit comprenant :

des informations et conseils face aux nouvelles obligations légales de la Loi ALUR ;
le «contrat type» élaboré par les deux associations après discussion et validation d’un certain nombre de syndics ;
des principes directeurs pour les négociations avec les différents syndics.

A la fois pédagogique et concret, ce guide entend être un outil, un cahier des charges à destination des copropriétaires pour qu’ils puissent faire jouer efficacement la concurrence entre syndics et rééquilibrer le rapport de forces entre les syndics et les copropriétés. Au-delà de cette initiative concrète, l’ARC et l’UFC-Que Choisir pressent une nouvelle fois les pouvoirs publics de publier les décrets tant attendus sur les syndics, et, ce, après avoir organisé une véritable consultation des parties prenantes, au-delà du seul Conseil National de la Gestion et de la Transaction immobilière.

Retrouver ce guide dans le fichier joint ci-après:
Que Choisir en Ligne


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Elections de locataires HLM
Les listes de candidats sont obligatoirement présentées par des associations œuvrant dans le domaine du logement conformément aux dispositions de l'article L421-9 du CCH. *
L’UFC Que Choisir de l’Ardèche a l’ambition de présenter des candidats. Pour cela, elle fait appel à ses adhérents et sympathisants afin de constituer ses listes de candidats.
Les candidats devront être locataire d’un local à usage d’habitation d’Adis ou de Vivarais Habitat, être âgé de 18 ans au minimum, ne pas tomber sous le coup des dispositions de l’article R 423-12, être à jour de ses loyers ou produire la Décision de justice octroyant les délais de paiement de loyer ou des charges.
Si vous ou votre entourage (voisins, amis…) êtes intéressé pour vous présenter en tant qu’administrateur, administratrice ou tout simplement pour obtenir des informations sur ces élections, alors n’hésitez pas à prendre contact avec nous le plus rapidement possible (Tel : 04 75 39 20 44).

* Article L 421-9 Les représentants des locataires au conseil d'administration de l'office sont élus sur des listes de candidats présentées par des associations œuvrant dans le domaine du logement. Ces associations doivent être indépendantes de tout parti politique ou organisation à caractère philosophique, confessionnel, ethnique ou racial et ne pas poursuivre des intérêts collectifs qui seraient en contradiction avec les objectifs du logement social fixés par le code de la construction et de l'habitation, et notamment par les articles L. 411 et L. 441 , ou du droit à la ville défini par la loi n° 91-662 du 13 juillet 1991 d'orientation pour la ville.

Que Choisir-Ardeche


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Honoraires de location: Les locataires font les frais du lobby des professionnels !
Ce décret, qui fixe les montants maximum - en euros et par m2- des « frais d’agence » dus par le locataire fait s’envoler l’objectif ambitieux énoncé par le Législateur de « diviser les frais au moins par deux ».

En effet, selon notre étude de 500 annonces actuelles d’agences immobilières(1) , les plafonds retenus incluant l’état des lieux (désormais payant !) - 15€/m2 bassin parisien, 13 pour les autres grandes agglomérations et 11 dans le reste du territoire - sont, au mieux, une avancée économique relative, et, au pire, un total reniement de baisser les frais d’agences.

Le plafond de 15 € pour le bassin parisien ne permettra de faire baisser le prix de moitié qu’à Paris, et encore pas pour toutes les surfaces. Dans les autres agglomérations c’est encore pire : les plafonds sont supérieurs aux prix actuellement pratiqués. Ainsi, une agence qui met à bail un logement de 30 m² à Aix-en-Provence facture 374 € au locataire, soit 12,3 € /m2, moins que les 13 euros du décret. De même, à Dijon, pour un 20m2, le montant actuel de 10€/m2 est aussi en deçà des 11 euros. Avec des plafonds supérieurs à la réalité du marché, il existe donc un vrai risque inflationniste pour les zones tendues et détendues.

Après les victoires judiciaires de l’association ayant fait condamner pour pratiques illicites des agences immobilières ayant facturé des honoraires de location prohibitifs (environ un mois de loyer), le décret « frais d’agences » transforme donc le succès législatif de la loi ALUR d’encadrer strictement ces honoraires, obtenu de haute lutte, en victoire à la Pyrrhus.

La déception des consommateurs est donc aujourd’hui à la hauteur de l’attente : forte. Faut-il à nouveau rappeler que l’essentiel des services des agences immobilières servent les intérêts du seul bailleur qui les mandate? Le blanc-seing donné au décret, durant l’été, par le conseil national de la gestion et de la transaction immobilière (CNGTI) n’est guère étonnant dans la mesure où cette instance est majoritairement composée de professionnels, qui ne cessent de combattre les avancées de la loi ALUR. En vue de diviser par deux les honoraires, il aurait fallu maintenir les plafonds de 12, 8 et 4 euros évoqués dans un premier temps par le Ministère.

Au vu de ces éléments, et soucieuse de garantir l’effectivité d’une Loi qu’elle a soutenue et saluée, l’UFC-Que Choisir demande aujourd’hui au gouvernement:

- de réviser rapidement, après une étude exhaustive du marché, les plafonds du décret pour respecter la volonté du Législateur d’une division par deux des frais d’agence des locataires.
- d’ouvrir une consultation large, au-delà du CNGTI, sur les futurs décrets d’application de la loi ALUR qui se font encore attendre.




(1) Prix pratiqué par les agents immobiliers sur la base de 500 références (annonces immobilières) représentatives de chacune des zones concernées par le décret.
Que Choisir en Ligne


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Entreparticuliers, Partenaire-europeen, Reseaudesparticuliers: DĂ©luge de plaintes
Qu’il s’agisse d’Entreparticuliers.com, Partenaire-europeen.fr ou Reseaudesparticuliers.com, les trois diffuseurs d’annonces immobilières en ligne utilisent des techniques semblables : ils contactent les vendeurs après avoir repéré leur bien sur un site de grande audience (souvent Leboncoin.fr ou Particulieraparticulier.fr, PAP). Ils leur proposent alors de mettre l’annonce sur leur propre site, moyennant une somme non négligeable (souvent difficile à déterminer de prime abord) et… en faisant miroiter l’existence d’acheteurs potentiels déjà intéressés par le bien !

Entreparticuliers.com déjà condamné

L’affaire doit être rentable ! Car malgré la sévère condamnation dont a écopé le site d’annonces immobilières Entreparticuliers.com, certaines pratiques semblent avoir toujours cours ! Le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre (confirmé par la Cour de cassation en 2012) avait condamné le site d'annonces à 150 000 euros d'amende pour pratiques commerciales trompeuses et publicité mensongère. Le PDG, Stéphane Romanyszyn, également poursuivi, s’est vu infligé 3 mois de prison avec sursis et 15 000 euros d'amende.

Si l’on se penche sur les derniers témoignages recueillis par Que Choisir, il semble exister des ressemblances assez frappantes entre certaines pratiques condamnées par le TGI de Nanterre et les nouveaux faits décriés. Un internaute détaille ainsi sur notre forum à propos du site Entreparticuliers.com : « À peine mon annonce mise sur le site Le bon coin, un commercial (assez sympa au demeurant) me contacte pour proposer une annonce (sur le site Entreparticuliers.com) à 89 € pour 3 mois. J'accepte. Il m’annonce ensuite qu’il me met en relation avec une experte en communication pour finaliser l’opération. En guise d'experte, cette dame a essayé pendant près d'une heure de me fourguer de manière hyper-insistante et très agressive un forfait à 580 € ». En 2011 déjà, le TGI dénonçait l’option photos proposée de façon très opaque par le site qui faisait passer le tarif de l’annonce d’un forfait de 89 € à 145 € par mois !

Si vous êtes confronté à ce type de démarche agressive, n’hésitez pas à consulter l’une des associations locales de l’UFC-Que Choisir. Celles-ci disposent d’une grille d’analyse, établie par les juristes de l’UFC-Que Choisir, afin de déterminer pour chaque cas de démarchage la meilleure attitude à adopter.

Partenaire-europeen.fr visé par une plainte au pénal

88 plaignants, accompagnés par l’UFC-Que Choisir de Montpellier, ont par ailleurs déposé une plainte contre le site Partenaire-europeen.fr qui s’affiche aussi sous le nom 100%entreparticuliers. Les conclusions de l’avocat de l’association font notamment état de pratiques commerciales trompeuses concernant l’information sur les caractéristiques essentielles du service proposé, ainsi que sur les tarifs. Les déclarations du site : « fichier de 10 000 acheteurs constaté par huissier », ainsi que « 20 millions de lecteurs par semaine », seraient largement mensongères. Le site prétend aussi en page d’accueil être le « Numéro un du service à domicile entre particuliers » ! En termes d’audience, le site Médiamétrie ne place pourtant même pas 100%entreparticuliers dans le top 15 des sites immobiliers, en mars 2014.

Selon Maître Jean-Jacques Gandini, avocat de l’UFC de Montpellier, le prix ne serait en outre annoncé qu’en fin de rendez-vous avec un commercial, et de façon très floue. Le client serait aussi fermement orienté vers une offre de crédit. Selon l’avocat, « cela garantit à Partenaire Européen un règlement de la prestation avant que celle-ci n’ait été effectuée ». Enfin, les commerciaux auraient tendance à dissimuler l’existence du droit de rétractation dans un délai de 7 jours (ou de 14 jours pour les contrats souscrits depuis le 14 juin 2014) aux consommateurs. Des dizaines de milliers de clients auraient souscrit le contrat et auraient déboursé entre 1 371 et 4 368 €… En 2008 déjà, nous mettions en garde contre les pratiques de Partenaire-europeen.fr.
Que Choisir en Ligne
Élisa Oudin


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