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Contrat de syndic: Plus de 20 clauses abusives
Coup de frein aux prestations « exceptionnelles »

Au menu de cette nouvelle liste : une partie des fameuses clauses concernant la facturation des prestations exceptionnelles et la facturation du compte séparé. Dénoncées par l’UFC-Que Choisir et l’Association des responsables de copropriété (ARC), elles ont été condamnées par le tribunal de grande instance (TGI) de Grenoble le 2 novembre 20091.

En effet, ne peuvent faire l’objet d’un surcoût, selon la Commission, les prestations suivantes : prestations « exceptionnelles non prévues au contrat, prestations constituant en réalité une partie d’une tâche de gestion courante, fournitures indispensables à la réalisation des prestations courantes, frais administratifs (papeterie, enveloppes, téléphone, e-mail, fax…) hors frais d’affranchissement, déclaration d’un sinistre… ». Autant de prestations considérées comme des opérations courantes, à l’instar de la décision du TGI de Grenoble qui a tenté de limiter l’inflation incontrôlée des prestations « exceptionnelles » facturées en plus du forfait de base.


Reconnaissance officielle du compte séparé

S’agissant du compte séparé, la Commission se révèle aussi très claire : la facturation selon un prix par lot pour la tenue d’un compte séparé est abusive est doit être supprimée. De même que les frais pour « gestion des comptes placés ou pour la gestion des comptes à terme ». Enfin, et c’est une véritable avancée, le syndic ne pourra recevoir les produits générés par l’argent déposé sur un compte unique que si l’assemblée générale a voté une résolution spéciale pour cela.

À noter enfin que la Commission considère comme abusives les clauses prévoyant des durées de mandat non précises, celles prévoyant que le syndic pourra être courtier pour le compte du syndicat et enfin les dispositions prévoyant que le syndic pourra démissionner sans avoir à le justifier alors qu’il ne peut être révoqué que pour cause légitime et sérieuse.


La fin du contrat-type de la FNAIM ?

Cette décision devrait, on l’espère, entraîner la modification des modèles de contrat de syndic élaborés par la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) en 2005 et 2008. Ces derniers intègrent en effet une grande partie des clauses dénoncées par la Commission. En attendant la mise en conformité des contrats par des syndics eux-mêmes, les copropriétaires doivent savoir que les dernières recommandations de la Commission leur permettent de saisir le juge pour faire constater l’irrégularité des clauses et obtenir ainsi leur suppression.

1. Suite à la plainte déposée par l’UFC-Que Choisir d’Isère contre la société Boyer Torrollion.
Que Choisir en Ligne
Élisa Oudin


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Agences immobilières: Les locataires sont mal lotis
Cherté des frais, incompétences, pratiques abusives, voire carrément ­illégales… la liste des reproches que l’on peut faire aux agences immobilières est longue. Entre fin mars et début avril, les enquêteurs bénévoles des associations locales de l’UFC-Que Choisir ont poussé la porte de 1 056 agences immobilières. Leur mission : tester l’accès à la location, vérifier le respect par les agences de leurs obligations légales et apprécier le service offert au candidat à la location. À l’arrivée, les griefs sont légion avec un constat : les agents immobiliers sont surtout à la solde des bailleurs, au prix souvent d’entorses avec la loi. Première déconvenue : ­l’information. Même lorsqu’elle est obliga­toire, les agences immobilières l’« oublient » un peu trop souvent : affichage des ­honoraires inexistant dans 21 % des cas, absence d’étiquetage des performances énergétiques des logements (28 %)…
Le candidat locataire a bien du mal à avoir une idée précise de ce que lui coûtera réellement le logement à l’usage. Plus grave, les agences sont tellement obsédées par la quête de garanties qu’elles en viennent à exiger des aspirants locataires des documents interdits. 62 % des agences visitées n’ont pas hésité à demander ­certificat de l’employeur, attestation du précédent bailleur, attestation de bonne gestion bancaire, photo d’identité ou ­encore autorisation de prélèvement !

Cerise sur le gâteau : les frais d’agence. Bien que l’essentiel des services proposés profite au bailleur, les honoraires acquittés par les locataires sont prohibitifs : ­pratiquement un mois de loyer hors charges (93 % en moyenne) ! Pourtant, d’après la jurisprudence, le locataire ne doit à l’agence que la seule rédaction du bail, et encore à partager pour moitié entre le locataire et le bailleur. Alors, pourquoi les frais d’agence semblent-ils souvent directement corrélés au montant du loyer ? Pour l’agent immobilier, le travail est pourtant le même, qu’il s’agisse d’une studette, d’un F5 ou d’une maison de ville ! Ces pratiques bien peu louables ne peuvent perdurer. Les locataires du ­Palais-Bourbon et du palais du Luxembourg, dont le bail arrive bientôt à échéance pour la plupart d’entre eux, seraient bien inspirés d’améliorer rapidement les ­dispositions encadrant les pratiques qui entourent la rédaction du contrat de bail.

Photo: Alain Bazot Président de l'UFC-Que Choisir
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Alain BAZOT


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Logement locatif en France
Alors que les locataires du secteur privé ont le taux d’effort le plus important pour se loger (23% de leur budget contre 20% pour les accédants à la propriété et 18% pour le logement social), l’UFC-Que Choisir rend publique aujourd’hui une enquête alarmante. Elle souligne que les agences immobilières ne jouent pas le jeu de l’accès au logement et, au vu de l’inflation des litiges en matière de location, appelle les pouvoirs publics à mettre fin à ces pratiques bien peu louables.

En effet, l’UFC-Que Choisir a sollicité 1 056 agences*(1) pour connaître les modalités d’accès à la location, vérifier le respect par les agences de leurs obligations légales, et apprécier le service offert au candidat à la location. Le constat est sans appel : les pratiques abusives se retrouvent à tous les étages !

Information : la transparence aux oubliettes !

Bien qu’obligatoires, de nombreuses informations ne sont pas affichées par les agences. Ainsi, dans 21% cas, les honoraires n’étaient ni affichés en vitrine, ni visibles de l’extérieur contrairement à une obligation légale vieille de 20 ans. De même, près de 4 mois après l’entrée en vigueur de l’obligation d’affichage de l’étiquette énergétique, seules 72% des agences respectent la loi. Ce constat est d’autant plus dommageable que, dans un contexte d’explosion des tarifs de l’énergie, cette information est essentielle pour les consommateurs.

Constitution du dossier : des excès à déloger!

L’enquête souligne la quête excessive de garanties de la part des agences. Ainsi, dans 62% des cas, les agences n’ont pas hésité à demander des documents strictement interdits : attestation de l’employeur (46%), attestation du précédent bailleur (10%), photographie d’identité (10%), etc. De même, alors que la situation financière du locataire était raisonnable (il gagnait 3 fois le montant du loyer), l'absence de garant a posé problème dans 28% des cas.

Honoraires pour les locataires : des tarifs indument gonflés pour un service très allégé !

Bien que l’essentiel des services proposés par l’agence profite principalement au bailleur, les honoraires acquittés par les locataires sont prohibitifs : en moyenne 93% du loyer mensuel hors charge ! Faut-il ici rappeler que, d’après une interprétation stricte de la loi par les tribunaux, notamment la Cour d’appel de Grenoble dans un arrêt de 2004, le locataire ne doit à l’agence que la seule rédaction du bail ? De même, l’appétit tarifaire de certaines agences leur a fait franchir la ligne rouge en disant que l’état des lieux était payant pour le locataire !

Au-delà de l’accès, comme le souligne les 19% de « litiges logement » traités par nos associations locales (en hausse de 18% depuis 2007), la location pose également problème en raison des conditions d’élaboration des états des lieux et des conditions de restitution du dépôt de garantie.

Décidée à favoriser l’accès au logement et lutter fermement contre les dérives observées, l’UFC-Que Choisir :

Met Ă  la disposition des consommateurs plusieurs fiches pour une location sereine :
La location non meublée (Loi du 6 juillet 1989)
La location meublée
La colocation
La caution
Demande à l’administration de procéder à des contrôles des agences immobilières afin de s’assurer du respect de leurs obligations légales.
Demande au législateur d’intervenir sans délai afin d’assortir les obligations d’affichage de sanctions, de limiter strictement les honoraires des agences immobilières pour les locataires à la seule rédaction du bail et, ce, à un tarif national plafonné par décret, et de mieux encadrer l’information des locataires sur les états des lieux et la restitution du dépôt de garantie. Par ailleurs, l’association propose que l’ensemble des dépôts de garantie soit placé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et que les intérêts obtenus annuellement servent à la solidarité nationale en matière de logement.

Retrouvez l'Ă©tude et des propositions de l'UFC-Que Choisir sur " Les pratiques bien peu louables en termes de logement locatif en France" en cliquant ici.

*(1) : Les bénévoles des associations locales ont enquêté du 14 mars au 2 avril 2011 auprès de 1 056 agences autour d’un scénario unique : aider un jeune membre de sa famille dans sa recherche d’appartement à louer un 2 pièces de 40 m². Le candidat locataire avait un dossier répondant aux obligations légales. Il gagnait 3 fois le montant du loyer et n’avait pas de garant.

Que Choisir en Ligne
Alain Bazot


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Kit location sereine: La caution
Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire, cette dernière étant tenue à des obligations plus contraignantes que la caution simple.

Attention : le non-renouvellement du cautionnement peut constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé (six mois avant la fin de la période triennale) au locataire si une clause dans le bail prévoit que le locataire est tenu, en cas de résiliation de la caution, de faire un nouveau cautionnement (tribunal de grande instance de Paris, 27 septembre 2000 (ou cour d’appel de Paris, 6e ch. B, 14 janvier 1999, AJDI 1999).

Pour tout savoir sur la caution cliquez ici
UFC Que Choisir


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Kit location sereine: La colocation
Mais il se peut que le bailleur souscrive plusieurs contrats de location pour un même appartement, louant ainsi une partie déterminée de cet appartement à chacun des locataires, certaines pièces étant à usage collectif. Ce type d’aménagement n’est pas une colocation au sens strict du terme, ce qui soulève des difficultés quant à son encadrement juridique.

Pour tout savoir sur la colocation cliquez ici
UFC Que Choisir


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Kit location sereine: La location meublée
Attention : si le locataire est un étudiant, le bailleur peut proposer un contrat de location de neuf mois. Dans ce cas, le bail est à durée déterminée, il se terminera à la fin des neuf mois, donc sans tacite reconduction et sans besoin de délivrer un congé au bailleur pour y mettre fin.

Pour tout savoir sur la location meublée cliquez ici
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Kit location sereine: La location non meublée (Loi du 6 juillet 1989)
Cette réglementation ne concerne pas non plus les logements-foyers (voir fiche sur les logements-foyers) ni les logements de fonction.
Le bail est d’une durée de trois ans minimum et se reconduit pour la même durée, sauf à ce que le bailleur soit une personne morale (une SCI non familiale par exemple), et dans ce cas, le bail doit être d’une durée minimum de six ans (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour tout savoir sur la location non meublée cliquez ici
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Logement: Plus cher et plus froid
Les Français dépensent de plus en plus pour se loger. C’est la leçon générale tirée par l’Insee de trois études rendues publiques le 17 mai. Par rapport à 1998, les prix de l’immobilier ont augmenté de 141 % en France. Et par rapport au revenu disponible des ménages (c’est-à-dire après impôt), ils ont augmenté de plus de 40 % sur la même période. Les loyers ont été beaucoup plus sages, suivant à peu près la même pente que les revenus. Ces derniers temps, ils ont augmenté un peu plus vite dans le parc public que dans le secteur libre. Depuis 2006, en effet, les hausses en cours de bail dans le privé sont strictement encadrées par un nouvel indice qui prend en compte les prix à la consommation. Dans le parc public, au contraire, les bailleurs appliquent des surloyers plus sévères que dans le passé.

Cette hausse rapide des prix d’achat par rapport à celle des loyers fait qu’il est peu intéressant aujourd’hui d’acheter pour louer. Alors que l’investissement locatif n’a jamais été autant encouragé par les pouvoirs publics, le rendement annuel des loyers est descendu à 4,6 % de la valeur d’achat du bien en 2006, contre 7,4 % en 1996 ! Et il s’agit d’un chiffre brut, avant paiement des impôts locaux et autres charges par le propriétaire. Aux prix d’achat actuels, le rendement réel d’un investissement locatif est très probablement inférieur à 4 %.
Se chauffer et s’éclairer

Globalement, entre 1996 et 2006, le taux d’effort des ménages, c’est-à-dire la part de leur revenu consacré au logement, est passée de 16,8 % à 17,5 %. Dans le cas des propriétaires, cette hausse relativement modeste s’accompagne souvent de durées d’emprunt plus longues que par le passé. L’Insee relève toutefois que les ménages français sont très raisonnables en ce qui concerne leur endettement par rapport au Américains, aux Britanniques ou aux Espagnols.

Le taux d’effort pour le logement englobe les loyers ou les remboursements, mais aussi le chauffage. L’Insee s’est penché sur le phénomène de la précarité énergétique. Elle est mesurée en comptabilisant les personnes qui déclarent avoir souvent froid à leur domicile, ou celles qui dépensent plus de 10 % de leur revenu pour se chauffer. Avec la première méthode, 3,5 millions de ménages sont en situation de précarité énergétique. Avec la seconde méthode, ils sont 3,8 millions. Le cas le plus préoccupant est celui des 621 000 ménages qui apparaissent dans les deux catégories : ils dépensent beaucoup pour se chauffer mais souffrent quand même du froid. On les trouve dans les couches défavorisées. Majoritairement locataires (dans le social autant que dans le privé), ils dépensent des sommes considérables par rapport à leur revenu pour maintenir un semblant de confort dans des passoires énergétiques. Ils se chauffent à 48 % à l’électricité, contre 33 % seulement des Français en moyenne. Compte tenu des hausses programmées des tarifs du kilowattheure, compte tenu du fait qu’il est difficile de forcer les bailleurs à faire des travaux d’isolation, il reste à leur souhaiter que les prochains hivers ne soient pas trop rudes.
Que Choisir en ligne
Erwan Seznec


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